BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46907

Tercero. El derecho de opción pactado, lejos de su contenido real típico, aun
cuando las partes así lo quieren vestir, tiene una causa completamente distinta, siendo
en realidad un derecho en función de garantía, como lo demuestra que:
– El plazo de la opción de 15 meses (hasta el 10 de octubre de 2025), no puede
ejercitarse hasta el día 1 de julio de 2025, lo que es completamente anómalo, como ya
puso de manifiesto, en caso similar, a muy reciente resolución de la DGSJFP de 9 de
setiembre de 2024, a determinar que “… No ha de olvidarse que la esencia del derecho
de opción consiste en que concede a su titular la facultad de decisión respecto a la
eficacia de un contrato o una adquisición; y en función de las diversas modalidades que
puede revestir la opción, su ejercicio podrá limitarse a poner en marcha un determinado
contrato, haciendo exigibles las obligaciones que derivan del mismo, o producirá la
adquisición de la propiedad, si tal ejercicio cumple las condiciones previamente
establecidas. En cualquier caso, lo que conviene poner de manifiesto es que el
concedente queda a expensas de la voluntad del optante, quien podrá decidir entre dar
eficacia o no al derecho de opción; y como se verá, en este caso no sucede exactamente
así, dado que la causa es otra y ésta se aparta de la función económico social del
contrato/derecho de opción (real en este caso)...
… porque es evidente que, si hay un plazo de un año en el que la opción no puede
ejercitarse; y una vez transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando contablemente lo
que teóricamente habría de deducir, del teórico precio a pagar, lo que haya entregado
antes al concedente (por una serie de conceptos más que heterogéneos y que se alejan
de la operativa propia y función económico social de una opción de compra), es que la
opción queda desactivada si, antes del ‘dies a quo’ para ejercitar la opción (pues antes el
ejercicio queda. en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado al
concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que se garantiza con la
opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y liquida, incluso a su
bien criterio, lo abonado previamente al concedente).
Cuarto. Además se sujeta a una condición resolutoria, que lejos de proponer una
verdadera garantía de un derecho pactado, no es más que una nueva constatación de la
función de garantía de la propia opción otorgada, ya que la misma se ejercita, no por la
ocurrencia de un suceso futuro o incierto cuyo cumplimiento desencadenara la
resolución, sino que, como literalmente se dice, los concedentes podrán dejar sin efecto
si... “Antes del día 10 de octubre de 2025, otorgue una escritura donde manifieste su
voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción de compra...” de donde se deduce que
la mera voluntad de una de las partes puede dejar sin efecto lo pactado, contraviniendo
principios tan básicos como el del art. 1255 y 1256 del Código Civil.
Quinto. La propia dinámica establecida en la escritura nos da, de nuevo, una pista
más de que la verdadera voluntad de las partes no es conceder una opción sino un
derecho en función de garantía, cuando se determinan los precios de compraventa de
los distintos bienes objeto de opción, se establece entre otras consideraciones que “...la
finca no podrá tener cargas posteriores a las que constan en la presente escritura”, ya
que eso es causa de ejecución de la opción. Y la misma aseveración consta dentro del
otorgado tercera de condición resolutoria. Lo que es totalmente improcedente para un
derecho de opción inscrito que corno tal funcione ya que como señala la DGSJFP en la
Resolución antes citada:
– … Pero, además, no ha de olvidarse la dinámica de la prioridad registral, caso de
ejercicio de una opción real, cuya operativa se quebraría, en casos como el que nos
ocupa, por el propio ejercicio de la opción. Y es que una vez inscrito, el derecho de
opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario;
y cuando ese derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en
propietario de la finca objeto del mismo, ello que conlleva es la cancelación de los
derechos posteriores tal como prevé el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que
la cancelación de los embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes

cve: BOE-A-2025-6852
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Núm. 82