BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46889

suspendidos en virtud de lo dispuesto en el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020,
de 17 de marzo, es decir, asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones,
notas marginales y de cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de
cancelación por el transcurso del tiempo, seguirá en suspenso hasta el levantamiento de
la suspensión en este ámbito. El cómputo de los plazos se reanudará, por tanto, al día
siguiente de la finalización del estado de alarma y de sus prórrogas, en los términos
establecidos por el artículo 42 del Real Decreto- ley 8/2020, de 17 de marzo o el día de
la expresa derogación del artículo 42».
Y, finalmente, la disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de
junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a
la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, que dispuso que: «Con efectos desde el 10
de junio de 2020, se alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos
registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, reanudándose su
cómputo en esa misma fecha». Y en coherencia con ello quedó sin efecto el artículo 42
del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.
3. Ante las dudas interpretativas surgidas, esta Dirección General, en Resolución
de 11 de junio de 2020, dictada a instancia de consulta formulada por el Colegio de
Registradores, resolvió que el cómputo de los plazos de caducidad de los asientos
registrales ha estado suspendido desde el día 14 de marzo de 2020 en que entró en
vigor el estado de alarma, hasta el día 9 de junio de 2020, ambos inclusive, pues el
levantamiento de la suspensión ha tenido lugar el día 10 de junio de 2020, y que a partir
del día 11 de junio de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2020, de 9
de junio, se procederá de la siguiente forma: «(…) 3. El plazo de vigencia
(ordinariamente cuatro años desde su fecha, según el artículo 86 de la ley hipotecaria)
de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha y habrá que sumar
además los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales».
4. Por tanto, cuando se practica la última prórroga, en fecha 22 de octubre de 2020,
ya no nos encontramos dentro de los períodos de suspensión de plazos, puesto que la
prórroga se practicó más de 4 meses después de que se levantase tal suspensión tal y
como resulta del anterior relato fáctico.
Por tanto, caducada la anotación de embargo y caducadas sus prórrogas, se aplica
la consolidada doctrina de esta Dirección, consistente en que la anotación pierde toda
virtualidad cancelatoria y, si bien cabe inscribir la adjudicación mientras la finca siga
inscrita en pleno dominio en favor del deudor, no procede en cambio cancelar las cargas
ulteriores a la anotación de embargo caducada que, por efecto de dicha caducidad, han
ganado prioridad. Así, en la fecha de presentación de la certificación de adjudicación y
del mandamiento cancelatorio había transcurrido con exceso el plazo de los cuatro años
de vigencia de la anotación, contados, ya sea tanto desde la fecha de la prórroga, como
desde la fecha de la nota marginal de expedición de la certificación, de acuerdo con la
doctrina del Tribunal Supremo.
En conclusión, caducada la anotación, la protección de los derechos de titulares
inscritos impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio
que no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango, en
cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora
inexistente. En todo caso, como tiene declarado este centro directivo, el adjudicatario
tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la
defensa de su posición jurídica, y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar
la decisión que los Tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la titularidad del
inmueble o por la ausencia de buena fe.
5. Por último, debe este Centro Directivo manifestarse sobre el momento en que
resulta procedente la expedición de la certificación de dominio y cargas así como la
práctica de la nota marginal que la publicita.
Según el artículo 170 de la Ley General Tributaria, «si los bienes embargados fueran
inscribibles en un registro público, la Administración tributaria tendrá derecho a que se
practique anotación preventiva de embargo en el registro correspondiente. A tal efecto, el

cve: BOE-A-2025-6848
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Núm. 82