BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 82

Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46884

II
Presentada el día 5 de noviembre de 2024 dicha documentación en el Registro de la
Propiedad de Mijas número 2, tras inscribir la adjudicación, la cancelación de cargas
posteriores a la anotación de embargo letra D ordenada en el mandamiento fue objeto de
la siguiente nota de calificación:
«Previo examen y calificación del documento presentado el 5 de noviembre de 2024
causando el asiento 4635 del diario 2024, mandamiento de cancelación de cargas
librado por don A. M. M., en ejecución que motivó la anotación cautelar de embargo letra
D, prorrogada por la E, convertido por la F y prorrogado por las anotaciones J y LL; el
registrador que suscribe, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
Primero. La anotación motivada por el procedimiento administrativo de apremio que
ha causado la expedición de la certificación del acta de adjudicación y el mandamiento
de cancelación de cargas fue prorrogada por última vez mediante la anotación letra LL,
de fecha 22 de octubre de 2020. Habiendo por lo tanto transcurrido más de cuatro años
desde dicha fecha hasta la presentación del mandamiento, se ha producido la caducidad
de la anotación de embargo y sus prórrogas, y por ello, si bien ha sido posible la
inscripción de la adjudicación por seguir la finca inscrita a favor del deudor, debe
denegarse la cancelación de las cargas posteriores que se ordena en el mandamiento.

I. De acuerdo con lo previsto en los artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 353.3 de su
reglamento, no estando vigente la anotación preventiva, carece de eficacia cancelatoria,
de modo que si bien la adjudicación puede ser objeto de inscripción conforme a lo
dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, no podrán cancelarse las anotaciones
que en su día eran posteriores al embargo y que ahora tienen un rango preferente.
Como ya era doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en
numerosas resoluciones, la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera
“ipso iure” una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria),
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio, los asientos
posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o
limitación que para ellos implicaba aquella anotación y no pueden ya ser cancelados en
virtud de mandamiento al que se refiere el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario,
que solo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que
se practicó en el propio procedimiento del que dimana. En el supuesto de hecho que nos
ocupa, cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro la
caducidad de la anotación del embargo del que dimanan ya se había producido; y es que
transcurridos cuatro años desde la fecha de la anotación, caducó automáticamente la
anotación preventiva.
Asimismo de acuerdo con la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de fecha 8 de septiembre de 2022, entre otras muchas, en la que concluye:
“caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como si nunca se
hubiera practicado, (...) la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia
de la ejecución (...) dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la
misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación
registral; operan los principios de prioridad (art. 17 LH) y tracto (art. 20 LH)”. En el mismo
sentido, resoluciones de 15 de junio de 2020, 19 de julio, 9 y 30 de septiembre, 25 de
noviembre y 23 de diciembre de 2021 y 31 de enero y 5 de abril de 2022.

cve: BOE-A-2025-6848
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