Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6843)
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se califica negativamente un testimonio de mandamiento de adjudicación y cancelación dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46844
De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados,
como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como
realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el
título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Esto determina que en el momento en que se entable la ejecución, los terceros que
puedan resultar afectados por la misma deben conocer con exactitud lo que se reclama y
el resultado de lo reclamando una vez que se verifique la enajenación del bien y la
satisfacción del acreedor hipotecario. Y todo ello debe referirse a lo que conste inscrito.
Como indica la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 11 de
marzo de 2014: «Respecto a la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro
concepto, esta Dirección General ha manifestado que el registrador debe comprobar que
en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad
sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos
posteriores. Así se deduce del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes
citado, al proscribir expresa y literalmente a que “lo entregado al acreedor por cada uno
de estos conceptos (principal de su crédito, los intereses devengados y las costas
causadas) exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria”. Así lo reitera,
igualmente, el artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria, al extender la calificación registral a
“que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses
devengados y de las costas causadas, no exceda del límite de la respectiva cobertura
hipotecaria”».
3. Por todo ello, la ejecución hipotecaria presupone una obligación y la hipoteca
que la garantice.
Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria permiten la
acumulación de acciones para distintas obligaciones garantizadas con hipotecas
distintas, con una excepción: cuando recaigan sobre el mismo bien hipotecado.
El artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es claro al señalar «cuando la
ejecución hipotecaria se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente hipotecados,
sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución cuando estos
últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos
bienes».
De todo lo anterior, así como de los números 1 y 2 del artículo 555 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, que son de aplicación general a toda ejecución, resulta que la
acumulación de la ejecución hipotecaria será posible cuando concurran las siguientes
circunstancias: que se esté ante el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor
ejecutado, o cuando siendo el mismo deudor ejecutado lo pida cualquiera de los
ejecutantes que pueden ser distintos y en garantía de distintas obligaciones, cuando el
letrado de la Administración de Justicia competente lo considera más conveniente para
la satisfacción de todos los acreedores ejecutantes; siempre que en ambos casos las
ejecuciones se sigan respecto del mismo bien hipotecado.
En tales supuestos de ejecutarse las hipotecas en procedimientos distintos, se
perjudicaría innecesariamente al deudor que respondería de las costas de ambos
procedimientos, dado además que la subasta que se realice en el procedimiento de
ejecución de la hipoteca preferente hará que carezca de sentido el segundo al quedar
sometido a las resultas de aquel. Así mismo la reducción de costas redundará en
beneficio de posteriores titulares de cargas pues implica un correlativo aumento, en su
caso, del remanente.
4. Por lo tanto, el registrador de la Propiedad, al calificar, ha de estar a los términos
que consten en el documento que se presenta a inscripción, por lo que, en este caso, del
contenido del mandamiento resulta que se están ejecutando sendas hipotecas a través
de un único procedimiento de ejecución o si se quiere una demanda conjunta de
ejecución de ambas hipotecas.
Conforme a lo expuesto en el apartado anterior, en el supuesto de este expediente,
del historial registral de la finca resulta que las deudas garantizadas corresponden a
cve: BOE-A-2025-6843
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46844
De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados,
como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como
realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el
título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Esto determina que en el momento en que se entable la ejecución, los terceros que
puedan resultar afectados por la misma deben conocer con exactitud lo que se reclama y
el resultado de lo reclamando una vez que se verifique la enajenación del bien y la
satisfacción del acreedor hipotecario. Y todo ello debe referirse a lo que conste inscrito.
Como indica la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 11 de
marzo de 2014: «Respecto a la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro
concepto, esta Dirección General ha manifestado que el registrador debe comprobar que
en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad
sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos
posteriores. Así se deduce del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes
citado, al proscribir expresa y literalmente a que “lo entregado al acreedor por cada uno
de estos conceptos (principal de su crédito, los intereses devengados y las costas
causadas) exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria”. Así lo reitera,
igualmente, el artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria, al extender la calificación registral a
“que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses
devengados y de las costas causadas, no exceda del límite de la respectiva cobertura
hipotecaria”».
3. Por todo ello, la ejecución hipotecaria presupone una obligación y la hipoteca
que la garantice.
Ningún precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria permiten la
acumulación de acciones para distintas obligaciones garantizadas con hipotecas
distintas, con una excepción: cuando recaigan sobre el mismo bien hipotecado.
El artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es claro al señalar «cuando la
ejecución hipotecaria se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente hipotecados,
sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución cuando estos
últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos
bienes».
De todo lo anterior, así como de los números 1 y 2 del artículo 555 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, que son de aplicación general a toda ejecución, resulta que la
acumulación de la ejecución hipotecaria será posible cuando concurran las siguientes
circunstancias: que se esté ante el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor
ejecutado, o cuando siendo el mismo deudor ejecutado lo pida cualquiera de los
ejecutantes que pueden ser distintos y en garantía de distintas obligaciones, cuando el
letrado de la Administración de Justicia competente lo considera más conveniente para
la satisfacción de todos los acreedores ejecutantes; siempre que en ambos casos las
ejecuciones se sigan respecto del mismo bien hipotecado.
En tales supuestos de ejecutarse las hipotecas en procedimientos distintos, se
perjudicaría innecesariamente al deudor que respondería de las costas de ambos
procedimientos, dado además que la subasta que se realice en el procedimiento de
ejecución de la hipoteca preferente hará que carezca de sentido el segundo al quedar
sometido a las resultas de aquel. Así mismo la reducción de costas redundará en
beneficio de posteriores titulares de cargas pues implica un correlativo aumento, en su
caso, del remanente.
4. Por lo tanto, el registrador de la Propiedad, al calificar, ha de estar a los términos
que consten en el documento que se presenta a inscripción, por lo que, en este caso, del
contenido del mandamiento resulta que se están ejecutando sendas hipotecas a través
de un único procedimiento de ejecución o si se quiere una demanda conjunta de
ejecución de ambas hipotecas.
Conforme a lo expuesto en el apartado anterior, en el supuesto de este expediente,
del historial registral de la finca resulta que las deudas garantizadas corresponden a
cve: BOE-A-2025-6843
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
