Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6843)
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se califica negativamente un testimonio de mandamiento de adjudicación y cancelación dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46843
diversos, y b) no es posible la inscripción dado que el procedimiento, teniendo por objeto
la ejecución de dos hipotecas distintas recayentes cada una sobre cada mitad indivisa de
la finca, de acuerdo con los trámites seguidos, según resulta del decreto de adjudicación,
la ejecución sin embargo se ha realizado sobre la finca como un todo y no sobre cada
una de las mitades indivisas, sacándose a subasta unitariamente la totalidad de la finca y
por el valor correspondiente a la suma de los tipos de subasta fijados para cada mitad
indivisa de aquélla y siendo la finca objeto de adjudicación por mitad, sin que se haya
producido la subasta independiente de cada uno de los objetos hipotecados.
2. Este Centro Directivo se ha pronunciado en diversas ocasiones respecto a la
posibilidad de acumular ejecuciones hipotecarias y su reflejo en el Registro de la
Propiedad.
De su doctrina puede colegirse que es correcta la actuación del registrador que no
expide la certificación de dominio y cargas ordenada por el Juzgado, pues no es
admisible la ejecución simultánea de dos hipotecas constituidas sobre bienes distintos
(vid. Resoluciones de 17 de marzo y 24 de abril de 2008 y 4 de febrero de 2020);
tampoco es posible dicha acumulación en el caso de que las obligaciones o las cláusulas
financieras pactadas difieran en cada hipoteca (vid. Resolución de 5 de marzo de 2020);
y, en la misma línea se ha pronunciado la más reciente Resolución de 8 de junio de 2021
para el caso de ejecución simultánea, de dos hipotecas, recayentes sobre fincas distintas
y con deudores en parte distintos.
Más concretamente, las Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de febrero
de 2020 para un supuesto en que produjo la modificación del primitivo crédito de forma
que se dividió en dos, que pasaron a tener diferente régimen jurídico, dándose la
circunstancia de que además la finca hipotecada se dividió horizontalmente
distribuyéndose cada préstamo surgido de la división entre diversas fincas que quedaron
respondiendo exclusivamente por cada uno de los respectivos créditos incide en que la
accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación garantizada y la imposición de la
perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la
Ley Hipotecaria), así como su función de realización de valor de la finca en caso de
incumplimiento (artículos 1875 del Código Civil), imponen necesariamente la ejecución
separada de aquellas hipotecas que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura
de responsabilidad hipotecaria es asimismo diversa.
A este respecto, la Resolución de 5 de marzo de 2020, resolviendo sobre un
supuesto de dos hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas,
cuando las hipotecas afectan a diferentes inmuebles insiste en que debe tenerse en
cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a determinar
la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que ser coherente
con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la responsabilidad
hipotecaria por los distintos conceptos accesorios garantizados (intereses ordinarios,
intereses moratorios o costas) se haya estructurado de distinta forma (número de años,
tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de imputar el precio del remate
(vid. Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de octubre de 2013).
Y es que la hipoteca en garantía de un préstamo se caracteriza por su accesoriedad
respecto al mismo (cfr. artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria) y
por tratarse de un derecho de realización de valor: el incumplimiento de la obligación
garantizada va a permitir al acreedor iniciar acción directa contra los bienes hipotecados
para satisfacer su crédito, hasta donde esté garantizado, con preferencia respecto de
cualquier otro.
Estos caracteres exigen la perfecta determinación de lo garantizado, de la garantía
que se constituye y su inscripción en el Registro.
Por otra parte, el procedimiento de ejecución hipotecaria, como se ha apuntado
antes, es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la
inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículos 1875 del Código Civil
y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria).
cve: BOE-A-2025-6843
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46843
diversos, y b) no es posible la inscripción dado que el procedimiento, teniendo por objeto
la ejecución de dos hipotecas distintas recayentes cada una sobre cada mitad indivisa de
la finca, de acuerdo con los trámites seguidos, según resulta del decreto de adjudicación,
la ejecución sin embargo se ha realizado sobre la finca como un todo y no sobre cada
una de las mitades indivisas, sacándose a subasta unitariamente la totalidad de la finca y
por el valor correspondiente a la suma de los tipos de subasta fijados para cada mitad
indivisa de aquélla y siendo la finca objeto de adjudicación por mitad, sin que se haya
producido la subasta independiente de cada uno de los objetos hipotecados.
2. Este Centro Directivo se ha pronunciado en diversas ocasiones respecto a la
posibilidad de acumular ejecuciones hipotecarias y su reflejo en el Registro de la
Propiedad.
De su doctrina puede colegirse que es correcta la actuación del registrador que no
expide la certificación de dominio y cargas ordenada por el Juzgado, pues no es
admisible la ejecución simultánea de dos hipotecas constituidas sobre bienes distintos
(vid. Resoluciones de 17 de marzo y 24 de abril de 2008 y 4 de febrero de 2020);
tampoco es posible dicha acumulación en el caso de que las obligaciones o las cláusulas
financieras pactadas difieran en cada hipoteca (vid. Resolución de 5 de marzo de 2020);
y, en la misma línea se ha pronunciado la más reciente Resolución de 8 de junio de 2021
para el caso de ejecución simultánea, de dos hipotecas, recayentes sobre fincas distintas
y con deudores en parte distintos.
Más concretamente, las Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de febrero
de 2020 para un supuesto en que produjo la modificación del primitivo crédito de forma
que se dividió en dos, que pasaron a tener diferente régimen jurídico, dándose la
circunstancia de que además la finca hipotecada se dividió horizontalmente
distribuyéndose cada préstamo surgido de la división entre diversas fincas que quedaron
respondiendo exclusivamente por cada uno de los respectivos créditos incide en que la
accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación garantizada y la imposición de la
perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la
Ley Hipotecaria), así como su función de realización de valor de la finca en caso de
incumplimiento (artículos 1875 del Código Civil), imponen necesariamente la ejecución
separada de aquellas hipotecas que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura
de responsabilidad hipotecaria es asimismo diversa.
A este respecto, la Resolución de 5 de marzo de 2020, resolviendo sobre un
supuesto de dos hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas,
cuando las hipotecas afectan a diferentes inmuebles insiste en que debe tenerse en
cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a determinar
la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que ser coherente
con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la responsabilidad
hipotecaria por los distintos conceptos accesorios garantizados (intereses ordinarios,
intereses moratorios o costas) se haya estructurado de distinta forma (número de años,
tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de imputar el precio del remate
(vid. Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de octubre de 2013).
Y es que la hipoteca en garantía de un préstamo se caracteriza por su accesoriedad
respecto al mismo (cfr. artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria) y
por tratarse de un derecho de realización de valor: el incumplimiento de la obligación
garantizada va a permitir al acreedor iniciar acción directa contra los bienes hipotecados
para satisfacer su crédito, hasta donde esté garantizado, con preferencia respecto de
cualquier otro.
Estos caracteres exigen la perfecta determinación de lo garantizado, de la garantía
que se constituye y su inscripción en el Registro.
Por otra parte, el procedimiento de ejecución hipotecaria, como se ha apuntado
antes, es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la
inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículos 1875 del Código Civil
y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria).
cve: BOE-A-2025-6843
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Núm. 82
