Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6844)
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuente Obejuna, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de cabida de una finca solicitada conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46852
Sobre los cualificadísimos efectos jurídico de la georreferenciación inscrita y la
aplicación a la misma de todos los principios registrales, ya se ha pronunciado
reiteradamente este Centro Directivo, por ejemplo, en su Resolución de 5 de abril
de 2022 (sobre la aplicación de principio de especialidad, el de salvaguardia de los
tribunales, el de prioridad registral, el de tracto sucesivo y el de legitimación registral), o
en la de 11 de enero de 2024 (sobre la aplicación del principio de fe pública registral), y
otras concordantes.
En cambio, la mera expresión (o rectificación) de la superficie de una finca en su
descripción literaria, si no resulta de la inscripción de su georreferenciación, sólo es un
dato descriptivo más, que no acredita ni la ubicación precisa, ni la delimitación precisa de
la finca. Precisamente por tener unos efectos jurídicos mucho más limitados, se le exigen
tan solo unos requisitos también mucho más limitados o sencillos que los que se requieren
para inscribir la georreferenciación de una finca, determinante (ésta sí) con toda precisión
y efectos jurídicos de la ubicación, delimitación y superficie interior de la finca.
En efecto, para simplemente rectificar el dato de la superficie de la finca en su
descripción literaria, no será necesario tramitar expediente ni procedimiento previo
alguno con notificaciones y concesión de plazo de alegaciones a colindantes y terceros
potencialmente afectados.
Así, el artículo 201.3 nos dice que no será necesario tramitar el expediente de
rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los
siguientes supuestos:
a) cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto
del certificado y la finca inscrita.
b) en los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del 5 % de la cabida que conste inscrita.
Las únicas cautelas que tal precepto impone son que «en ambos casos será
necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la
realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con
exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el
hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la
segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud
su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares
registrales de las fincas colindantes».
Pero, todo caso, si efectivamente se inscribe la rectificación del dato relativo a la
superficie dentro de la descripción literaria de la finca, ello no produce ninguno de los
cualificados efectos sólo atribuidos a la inscripción de la georreferenciación de la finca, ni
alcanzar, y ni siquiera iniciar los trámites para alcanzar, la llamada «coordinación gráfica»
entre la finca registral y uno o varios inmuebles catastrales, pues tal coordinación gráfica
tiene como presupuesto conceptual que la finca tenga inscrita su propia representación
gráfica georreferenciada, que es lo único que se puede comparar, y en su caso coordinar,
con la representación gráfica georreferenciada de los inmuebles en la cartografía catastral.
3. Hechas las anteriores precisiones conceptuales, en el caso que nos ocupa se
aprecia cierta incongruencia conceptual en la pretensión de la ahora recurrente, cuando por
un lado, en la instancia presentada al registro de la propiedad, solicita inicial y simplemente
inscribir la rectificación del dato de la superficie de la finca en su descripción literaria al
amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. Y, en cambio, ahora, en su escrito de
recurso, dice pretender obtener la inscripción de su georreferenciación y coordinación
gráfica con el Catastro y ello (dice) «de la misma forma y con el mismo procedimiento que
se pretende con las fincas linderas» (que ha sido el del artículo 199) ya que «al acceder a la
georreferenciación de las Fincas 8246 y 5.645 de Espiel, es obligada la georreferenciación
de la 9.904 [la del recurrente], del mismo término municipal, al ser la “isla” resultante de la
actuación de la Sra. Registradora de la Propiedad».
cve: BOE-A-2025-6844
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46852
Sobre los cualificadísimos efectos jurídico de la georreferenciación inscrita y la
aplicación a la misma de todos los principios registrales, ya se ha pronunciado
reiteradamente este Centro Directivo, por ejemplo, en su Resolución de 5 de abril
de 2022 (sobre la aplicación de principio de especialidad, el de salvaguardia de los
tribunales, el de prioridad registral, el de tracto sucesivo y el de legitimación registral), o
en la de 11 de enero de 2024 (sobre la aplicación del principio de fe pública registral), y
otras concordantes.
En cambio, la mera expresión (o rectificación) de la superficie de una finca en su
descripción literaria, si no resulta de la inscripción de su georreferenciación, sólo es un
dato descriptivo más, que no acredita ni la ubicación precisa, ni la delimitación precisa de
la finca. Precisamente por tener unos efectos jurídicos mucho más limitados, se le exigen
tan solo unos requisitos también mucho más limitados o sencillos que los que se requieren
para inscribir la georreferenciación de una finca, determinante (ésta sí) con toda precisión
y efectos jurídicos de la ubicación, delimitación y superficie interior de la finca.
En efecto, para simplemente rectificar el dato de la superficie de la finca en su
descripción literaria, no será necesario tramitar expediente ni procedimiento previo
alguno con notificaciones y concesión de plazo de alegaciones a colindantes y terceros
potencialmente afectados.
Así, el artículo 201.3 nos dice que no será necesario tramitar el expediente de
rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los
siguientes supuestos:
a) cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto
del certificado y la finca inscrita.
b) en los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del 5 % de la cabida que conste inscrita.
Las únicas cautelas que tal precepto impone son que «en ambos casos será
necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la
realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con
exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el
hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la
segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud
su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares
registrales de las fincas colindantes».
Pero, todo caso, si efectivamente se inscribe la rectificación del dato relativo a la
superficie dentro de la descripción literaria de la finca, ello no produce ninguno de los
cualificados efectos sólo atribuidos a la inscripción de la georreferenciación de la finca, ni
alcanzar, y ni siquiera iniciar los trámites para alcanzar, la llamada «coordinación gráfica»
entre la finca registral y uno o varios inmuebles catastrales, pues tal coordinación gráfica
tiene como presupuesto conceptual que la finca tenga inscrita su propia representación
gráfica georreferenciada, que es lo único que se puede comparar, y en su caso coordinar,
con la representación gráfica georreferenciada de los inmuebles en la cartografía catastral.
3. Hechas las anteriores precisiones conceptuales, en el caso que nos ocupa se
aprecia cierta incongruencia conceptual en la pretensión de la ahora recurrente, cuando por
un lado, en la instancia presentada al registro de la propiedad, solicita inicial y simplemente
inscribir la rectificación del dato de la superficie de la finca en su descripción literaria al
amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. Y, en cambio, ahora, en su escrito de
recurso, dice pretender obtener la inscripción de su georreferenciación y coordinación
gráfica con el Catastro y ello (dice) «de la misma forma y con el mismo procedimiento que
se pretende con las fincas linderas» (que ha sido el del artículo 199) ya que «al acceder a la
georreferenciación de las Fincas 8246 y 5.645 de Espiel, es obligada la georreferenciación
de la 9.904 [la del recurrente], del mismo término municipal, al ser la “isla” resultante de la
actuación de la Sra. Registradora de la Propiedad».
cve: BOE-A-2025-6844
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
