Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6844)
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuente Obejuna, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de cabida de una finca solicitada conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46851
2. Para resolver este recurso debe partirse de la nítida distinción conceptual que
hay entre, por un lado, rectificar la superficie expresada en la descripción literaria de una
finca registral, y, por otro, inscribir la georreferenciación de una finca registral. Conforme
al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, se exige que «los asientos del Registro contendrán la
expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del
Registrador».
En concreto, en lo que se refiere a la descripción literaria del objeto de los derechos
inscribibles, el mismo precepto nos dice que «a tal fin, la inscripción contendrá (…) la
descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos
relativos a su naturaleza, linderos, superficie».
Conceptualmente distinto es la representación gráfica georreferenciada, o
georreferenciación, de una finca, «que complete su descripción literaria» y que sólo es
obligatoria legalmente en los supuestos así establecidos y voluntaria en los demás. En
todo caso, para que la representación gráfica georreferenciada pueda ser objeto de
inscripción, y por con ello, de incorporación al folio real de la finca, es imprescindible
«que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha
representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con
otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del
dominio público». También es imprescindible, en los casos en los que tal
georreferenciación no sea obligatoria, sino potestativa que se apliquen «los requisitos
establecidos en el artículo 199», que según doctrina de este Centro Directivo también
serán aplicables en los casos en los aun siendo obligatoria tal georreferenciación, la que
se aporte sea alternativa a la catastral, o aun siendo catastral, esta difiera en más
del 10 % de superficie de la que conste inscrita, o, en cualquier caso, el registrador lo
considere necesario para la tutela registral efectiva de colindantes y terceros.
En efecto, como ya se dijo en la Resolución de este Centro Directivo de 28 de
febrero de 2023, «el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como previo a
la inscripción de la georreferenciación de una finca, puede y debe aplicarse en los
siguientes supuestos:
a) siempre que la solicitud de georreferenciación sea potestativa, y tanto si se
solicita “al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral
específica”, pues como ordena el artículo 9 de la Ley Hipotecaria “en ambos casos se
aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199”.
b) siempre que, aun siendo georreferenciación obligatoria, y conforme a la doctrina
reiterada de este Centro Directivo, fundada en el propio artículo 9, se aporte
georreferenciación alternativa a la catastral, o georreferenciación catastral cuya
superficie difiera en más del 10 % de la que conste previamente inscrita.
c) en todo caso, siempre que el registrador lo estime conveniente para tutela
efectiva de colindantes y terceros y poder confirmar o disipar sus dudas acerca de que la
georreferenciación pretendida pueda vulnerar la identidad de la propia finca, o invadir
fincas inmatriculadas, o dominio público no inmatriculado.»
Y sólo cuando, con los requisitos previos pertinentes, se inscriba la
georreferenciación de la finca, se producirán los importantes efectos jurídicos que ello
lleva aparejados, y entre ellos, el de que, ex artículo 9, «una vez inscrita la
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha
representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la
descripción literaria», y además, «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica catastral (o alternativa) que ha
quedado incorporada al folio real».
Y es que, como resulta del citado artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la
georreferenciación inscrita la que acredita la «ubicación y delimitación gráfica de la finca
(…) y, a través de ello, sus linderos y superficie».
cve: BOE-A-2025-6844
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46851
2. Para resolver este recurso debe partirse de la nítida distinción conceptual que
hay entre, por un lado, rectificar la superficie expresada en la descripción literaria de una
finca registral, y, por otro, inscribir la georreferenciación de una finca registral. Conforme
al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, se exige que «los asientos del Registro contendrán la
expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del
Registrador».
En concreto, en lo que se refiere a la descripción literaria del objeto de los derechos
inscribibles, el mismo precepto nos dice que «a tal fin, la inscripción contendrá (…) la
descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos
relativos a su naturaleza, linderos, superficie».
Conceptualmente distinto es la representación gráfica georreferenciada, o
georreferenciación, de una finca, «que complete su descripción literaria» y que sólo es
obligatoria legalmente en los supuestos así establecidos y voluntaria en los demás. En
todo caso, para que la representación gráfica georreferenciada pueda ser objeto de
inscripción, y por con ello, de incorporación al folio real de la finca, es imprescindible
«que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha
representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con
otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del
dominio público». También es imprescindible, en los casos en los que tal
georreferenciación no sea obligatoria, sino potestativa que se apliquen «los requisitos
establecidos en el artículo 199», que según doctrina de este Centro Directivo también
serán aplicables en los casos en los aun siendo obligatoria tal georreferenciación, la que
se aporte sea alternativa a la catastral, o aun siendo catastral, esta difiera en más
del 10 % de superficie de la que conste inscrita, o, en cualquier caso, el registrador lo
considere necesario para la tutela registral efectiva de colindantes y terceros.
En efecto, como ya se dijo en la Resolución de este Centro Directivo de 28 de
febrero de 2023, «el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como previo a
la inscripción de la georreferenciación de una finca, puede y debe aplicarse en los
siguientes supuestos:
a) siempre que la solicitud de georreferenciación sea potestativa, y tanto si se
solicita “al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral
específica”, pues como ordena el artículo 9 de la Ley Hipotecaria “en ambos casos se
aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199”.
b) siempre que, aun siendo georreferenciación obligatoria, y conforme a la doctrina
reiterada de este Centro Directivo, fundada en el propio artículo 9, se aporte
georreferenciación alternativa a la catastral, o georreferenciación catastral cuya
superficie difiera en más del 10 % de la que conste previamente inscrita.
c) en todo caso, siempre que el registrador lo estime conveniente para tutela
efectiva de colindantes y terceros y poder confirmar o disipar sus dudas acerca de que la
georreferenciación pretendida pueda vulnerar la identidad de la propia finca, o invadir
fincas inmatriculadas, o dominio público no inmatriculado.»
Y sólo cuando, con los requisitos previos pertinentes, se inscriba la
georreferenciación de la finca, se producirán los importantes efectos jurídicos que ello
lleva aparejados, y entre ellos, el de que, ex artículo 9, «una vez inscrita la
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha
representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la
descripción literaria», y además, «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica catastral (o alternativa) que ha
quedado incorporada al folio real».
Y es que, como resulta del citado artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la
georreferenciación inscrita la que acredita la «ubicación y delimitación gráfica de la finca
(…) y, a través de ello, sus linderos y superficie».
cve: BOE-A-2025-6844
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