BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46861

Los preceptos legales invocados para denegar la cancelación de la hipoteca son el
artículo 20 Ley Hipotecaria y el artículo 190 del Reglamento hipotecario; no obstante, en
dicha calificación se obvia, por un lado, que el documento presentado para la
cancelación es una sentencia penal firme y que dicha sentencia firme contiene e incluye
un acuerdo transaccional aprobado por la propia sentencia con los efectos establecidos
en los artículos 19, 415 y 517.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) y
que el Auto recaído en la ejecutoria archivó definitivamente la causa al haber quedado
ejecutada la sentencia en sus justos y exactos términos y, por otro lado, que el artículo 3
de la Ley Hipotecaria establece que título inscribible no sólo son las escrituras públicas
sino que también lo son los documentos auténticos, siendo documento auténtico el
testimonio expedido por Autoridad judicial de sentencias y resoluciones judiciales.
En efecto, el artículo 317.1 LEC dice que son documentos públicos los testimonios
de resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie que expidan los
secretarios judiciales y el artículo 319.1 LEC establece que tales testimonios harán
prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce.
Por otra parte, y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.526 y ss. del
Código Civil la transmisión voluntaria inter vivos de un crédito sólo requiere el acuerdo de
voluntades entre el cedente y el cesionario para que la titularidad del crédito se transmita
del antiguo al nuevo acreedor quien se subroga en la posición jurídica del cedente,
adquiriendo, como consecuencia de la cesión, la titularidad del crédito. Y conforme a lo
establecido en el artículo 1.278 del Código Civil la validez y eficacia de la cesión del
crédito no requiere una determinada forma ad solennitatem, aun cuando el crédito cedido
sea un crédito hipotecario conforme afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de
marzo de 1985 al declarar que es plenamente conforme a Derecho la cesión en
documento privado de un crédito con garantía hipotecaria, produciendo la cesión así
formalizada todos sus efectos.
En consecuencia, cuando la cesión de créditos reúne todos los requisitos exigidos
por el Derecho para su validez, tal y como sucede en el presente supuesto, produce
todos los efectos y la inscripción en el Registro de la Propiedad sólo tiene virtualidad en
cuanto a la oponibilidad a terceros.
Además, en el presente caso, no se trata –rectu sensu– de hacer valer o de oponer
un derecho real de hipoteca frente a terceros –incluido el deudor hipotecante– sino de
proceder a la rectificación del contenido de lo inscrito toda vez que la cancelación de un
derecho real no deja de ser sino una modalidad de rectificación registral; cancelación del
derecho real de hipoteca que, en el presente supuesto, quedó material y jurídicamente
extinguido el 25 de marzo en marzo de 2019 como consecuencia del acuerdo
transaccional aprobado judicialmente por el que el acreedor hipotecario y titular registral
del crédito hipotecario cedió a la sociedad propietaria/titular de la finca hipotecada el
crédito hipotecario inscrito a su favor y que había adquirido, precisamente, con la
finalidad de indemnizar a la sociedad perjudicada tal y como declara el Decreto del
Juzgado de Primera Instancia número, 3 de Vera de fecha 23 de febrero de 2024 al
declarar satisfecha la deuda que dio origen al despacho de la ejecución hipotecaria
instado por Caja Galicia.
Como consecuencia de la cesión del crédito hipotecario cedido a favor de la
sociedad cesionaria, es por lo que la sociedad cedente en el propio acuerdo
transaccional aprobado en sentencia firme canceló la hipoteca por lo que la referida
sentencia tuvo por extinguida la responsabilidad civil derivada del delito de apropiación
indebida al que fue condenado el administrador único de Tatillos Company, SL; sociedad
cedente y beneficiaria delito que fue cometido gracias a que la finca de la que la
sociedad cesionaria –Garganta de los Infiernos, SL– era su titular fue gravada con la
anuencia y consentimiento de quien entonces era administrador.
En conclusión, la sociedad Tatillos Company, SL., canceló la hipoteca porque con la
cesión del crédito el derecho real de hipoteca se extinguió por confusión de derechos por
lo que la solicitud de cancelación registral de la hipoteca que grava la finca 16002
propiedad de Garganta de los Infiernos, SL, no es otra que reflejar de forma tabular lo

cve: BOE-A-2025-6845
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Núm. 82