BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46867

calificante, al señalar que, conforme a los citados artículos 149 de la Ley Hipotecaria
y 190 de su reglamento, para proceder a la cancelación registral de la hipoteca es
necesario que se otorgue por el acreedor hipotecario inscrito una escritura pública de
cesión del crédito hipotecario, para que luego la sociedad cedente y titular registral de la
finca pueda solicitar la cancelación de hipoteca por confusión de derechos.
3. A este respecto, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece que: «Para que
puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por
Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos». Y, como ha señalado en numerosas ocasiones este Dirección General
(vid. Resolución de 2 de septiembre de 2024), la elección del título formal no es
arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que
optar por la escritura pública, por la resolución judicial o por el documento expedido por
la autoridad administrativa.
La regla general para la determinación del título necesario para cancelar una
inscripción de hipoteca la establece el primer párrafo del artículo 82 de la Ley
Hipotecaria: «Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura
pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso
de casación (lo que alude a que esa cancelación se produce en un proceso declarativo y
ordinario), o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su
consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos».
También será posible cancelar una hipoteca en el supuesto especial de
procedimiento de ejecución como consecuencia de embargo objeto de una anotación o
de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del mandamiento judicial expedido al
efecto en el correspondiente procedimiento de ejecución, al amparo de los dispuesto en
el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Igualmente, la citada Resolución de 2 de septiembre de 2024 admite como título
inscribible un mandamiento de traslado de un auto judicial firme en que se ordena la
cancelación de una hipoteca por entenderse acreditado el pago de toda la cantidad
debida, habiendo analizado el juez el fondo de esta cuestión, y recogiendo el auto «un
fallo autónomo de cancelación de la hipoteca por pago y no una homologación de un
acuerdo transaccional de cancelación previo de las partes».
4. En cuanto a la eficacia de las transacciones judiciales homologadas como título
inscribible, es doctrina de este Centro Directivo que la transacción, aun homologada
judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto
no recoge un análisis judicial del fondo de la controversia, y al carecer de un
pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, no puede producir efectos registrales
ya que no contiene una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga
una relación jurídica determinada (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de mayo
de 2017 y 20 de julio de 2018).
Así, la Resolución de esta Dirección General de 18 de mayo de 2021, señala que «la
transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo
alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya
comenzado, adquiriendo para las partes carácter de cosa juzgada (artículos 1809 y 1816
del Código Civil); mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto
en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo
jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del
pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que
supone la transacción».
Por su parte, en la Resolución de 6 de septiembre de 2016 se afirmó que «(...) la
transacción, aún homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su
contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo
del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previsto en la Ley
(artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues

cve: BOE-A-2025-6845
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Núm. 82