BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46866

«Tatillos Company, SL», a favor de la entidad titular registral «Garganta de los Infiernos,
SL», ya que para que se pueda cancelar la hipoteca por confusión de derechos, antes
debe formalizarse en escritura pública dicha cesión e inscribirse la hipoteca a favor de la
entidad «Garganta de los Infiernos, SL»
Por su parte, el recurrente entiende que, aunque es cierto que el fallo de la sentencia
penal no contiene mandato expreso que ordene al Registro de la Propiedad la cesión o
transmisión del derecho de crédito, tal testimonio debe ser considerado como título hábil
para inscribir la cesión del crédito hipotecario porque la sociedad ahora cesionaria,
«Tatillos Company, SL», que fue la principal beneficiaría del crédito garantizado con la
hipoteca, ya que lo utilizó para pagar deudas propias, lo adquirió a la sociedad titular de
la hipoteca y luego lo cedió a la sociedad hipotecante «Garganta de los Infiernos, SL»,
para que la finca de esta quedará libre del gravamen y también como resarcimiento de
daños y perjuicios.
A estos efectos, señala, que debe tenerse en cuenta que la hipoteca fue constituida
por el administrador, entonces común, de las sociedades prestataria e hipotecante de
deuda ajena indicadas, «Tatillos Company, SL» y «Garganta de los Infiernos, SL», lo que
es motivo del delito de apropiación indebida perseguida; y que el acuerdo transaccional
que recoge la cesión del crédito hipotecario tenía la finalidad solutoria antes citada.
Desde este punto de vista, considera que la reseña del acuerdo transacciones en el
testimonio, ya que aparece citado en diversos apartados de los antecedentes de hecho y
de los fundamentos de Derecho, atribuyéndole «los efectos legales que de ello se
derivan», es suficiente para considerar homologada e inscribible la transacción.
Además, indica el recurrente que el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción
número 3 de Vera, que despachó la ejecución de la hipoteca, como consecuencia de la
transacción judicial citada, tuvo por satisfecho el crédito por el que se despachó
ejecución, y, por tal razón ordenó mediante el correspondiente mandamiento judicial la
cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de cargas indicativa del
inicio de la ejecución; nota marginal que, a día de hoy, se encuentra cancelada en el
Registro de la Propiedad.
2. Respecto a la cancelación de la hipoteca por confusión de derechos, dispone el
artículo 190 del Reglamento Hipotecario que «cuando un derecho inscrito se haya
extinguido por confusión de derechos, no será necesario un asiento especial de
cancelación, y bastará que el Registrador, a solicitud del interesado, practique la
cancelación en el mismo asiento del cual resulte la extinción por confusión, extendiendo
la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción cancelada. Si la cancelación
no se hubiere efectuado en la forma autorizada en el párrafo anterior, se practicará por
otro asiento posterior a solicitud de cualquier interesado».
Por su parte, el artículo 149 de la Ley Hipotecaria en relación con la cesión de
créditos hipotecarios establece que «el crédito o préstamo garantizado con hipoteca
podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526
del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o
préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por
el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente».
Aplicando el artículo 190 del Reglamento Hipotecario, la Resolución de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de fecha 7 de febrero de 2012, de forma
resumida señala que cuando se hayan reunido la titularidad de una finca y del derecho
de hipoteca que la grava en una misma persona, de conformidad con el artículo 190 del
Reglamento Hipotecario es posible cancelar la referida hipoteca con base en una
instancia firmada por el titular registral que lo solicite, porque tal confusión implica que la
hipoteca ha quedado extinguida; pero rechazando, por aplicación del principio de
rogación, que el registrador de la propiedad pueda llevar a cabo tal cancelación de oficio.
Sin embargo, en el presente supuesto, a la vista del historial registral de la finca
gravada, no tiene lugar esa confluencia en la titularidad de la finca y del derecho de
hipoteca en la misma persona, por lo que, en principio, tiene razón el registrador

cve: BOE-A-2025-6845
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 82