Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38941
fundamentos jurídicos, que literalmente reproducimos: [trascripción de la calificación
de registradora de la Propiedad de Tomelloso].
Segundo. Que mediante el presente escrito se interpone Recurso contra la anterior
calificación, por no haberse tenido en cuenta por la Sra. Registradora que la supuesta
oposición de la parte compradora es inexistente a los efectos pretendidos, no fue
efectuada ni consta al documento de requerimiento de pago y resolución, entre otros
defectos de fondo, por cuanto, como se expondrá a continuación, no existe oposición por
carecer la instancia privada de los requisitos legal y jurisprudencialmente previstos, y
ello, cuando la carga de alegar y probar corresponde al contratante que se oponga a que
la cláusula penal le sea aplicada en los términos pactados (art. 217.3 LEC).
Se recoge por la Sra. Registradora en el apartado tercero de su calificación, “...
Oposición de la compradora Vigapinos S.L.”... indicando fue presentado el 24 de octubre
de 2024, una instancia privada en representación? [sic] y que ésta acompaña varios
documentos, consistentes en meras manifestaciones de parte, que fueron efectuadas
ante Notario, el vendedor pide la entrega de la posesión de la finca contra el mero
ofrecimiento de pago, consta a la escritura de condición resolutoria (…) la posesión solo
se entregaría tras haber efectuado el pago aplazado, y no antes, no se ha presentado al
Registro mandamiento judicial alguno y son inciertas el resto de manifestaciones
efectuadas por la compradora, además de improcedentes e irrelevantes.
La referida instancia privada se acompaña de dos actas de manifestaciones de parte
efectuadas por la compradora ante Notario, alegando circunstancias que por los
contratantes nunca fueron pactadas, la vendedora Agrícola San José Casa Maño, S.L no
fue ni requerida por burofax y tampoco por correo electrónico en la forma que se
manifiesta en la instancia privada. A la Notaria de Tomelloso el 22 de agosto, si asistió
don F. S. en representación de la sociedad vendedora y por la compradora no se efectúa
el pago de la cantidad aplazada.
Sobre la inscripción registral de la finca del vendedor en virtud del ejercicio de la
Condición Resolutoria, como se ha dicho no consta pago al acta de requerimiento,
tampoco oposición del comprador ni en este caso la compradora ha invocado falta
alguna de presupuesto de lo pactado o legalmente establecidos. Es doctrina reiterada de
esta Dirección General (Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio de 2020), que: “...
segundo, la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de
quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se
oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma...” Vigapinos
SL no solo no ha invocado la existencia de falta de algún presupuesto para la resolución,
sino que ni tan siquiera esta compradora a efectuado alegación alguna al acta. Y se
limita a una instancia privada presentada por letrado, sin la suficiente acreditación que se
atribuye como supuesto representante legal de la parte adquirente.
Es más, aun cuando constase oposición expresa del comprador. El ejercicio de una
condición resolutoria expresa en compraventa de bien inmueble con precio diferido
motivada por el incumplimiento del comprador exige, ex artículo 1123 CC, la restitución
de lo entregado, lo que, en relación con el vendedor, implica la reinscripción registral del
inmueble a su favor. En el presente supuesto, las partes pactaron la resolución de la
compraventa por incumplimiento del comprador de su obligación de pago del precio
aplazado, por lo que la reinscripción registral a favor del vendedor se produciría, en su
caso, por la vía establecida en el artículo 59 RH, esto es, presentando ante el Registro la
notificación judicial o notarial hecha al comprador que ha incumplido y el título del
vendedor.
Dice en efecto la Estipulación primera de la escritura de condición resolutoria.–tal y
como quedó inscrita en el Registro de la Propiedad: “La falta de pago a su vencimiento
del precio aplazado por el importe de un millón doscientos setenta mil euros
(1.270.000,00 €), dará lugar a instancias de la parte vendedora, a la resolución de pleno
derecho de este contrato. Sin embargo, para que tenga lugar la resolución, será preciso
que la parte vendedora requiera fehacientemente de pago a la compradora por acta
notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38941
fundamentos jurídicos, que literalmente reproducimos: [trascripción de la calificación
de registradora de la Propiedad de Tomelloso].
Segundo. Que mediante el presente escrito se interpone Recurso contra la anterior
calificación, por no haberse tenido en cuenta por la Sra. Registradora que la supuesta
oposición de la parte compradora es inexistente a los efectos pretendidos, no fue
efectuada ni consta al documento de requerimiento de pago y resolución, entre otros
defectos de fondo, por cuanto, como se expondrá a continuación, no existe oposición por
carecer la instancia privada de los requisitos legal y jurisprudencialmente previstos, y
ello, cuando la carga de alegar y probar corresponde al contratante que se oponga a que
la cláusula penal le sea aplicada en los términos pactados (art. 217.3 LEC).
Se recoge por la Sra. Registradora en el apartado tercero de su calificación, “...
Oposición de la compradora Vigapinos S.L.”... indicando fue presentado el 24 de octubre
de 2024, una instancia privada en representación? [sic] y que ésta acompaña varios
documentos, consistentes en meras manifestaciones de parte, que fueron efectuadas
ante Notario, el vendedor pide la entrega de la posesión de la finca contra el mero
ofrecimiento de pago, consta a la escritura de condición resolutoria (…) la posesión solo
se entregaría tras haber efectuado el pago aplazado, y no antes, no se ha presentado al
Registro mandamiento judicial alguno y son inciertas el resto de manifestaciones
efectuadas por la compradora, además de improcedentes e irrelevantes.
La referida instancia privada se acompaña de dos actas de manifestaciones de parte
efectuadas por la compradora ante Notario, alegando circunstancias que por los
contratantes nunca fueron pactadas, la vendedora Agrícola San José Casa Maño, S.L no
fue ni requerida por burofax y tampoco por correo electrónico en la forma que se
manifiesta en la instancia privada. A la Notaria de Tomelloso el 22 de agosto, si asistió
don F. S. en representación de la sociedad vendedora y por la compradora no se efectúa
el pago de la cantidad aplazada.
Sobre la inscripción registral de la finca del vendedor en virtud del ejercicio de la
Condición Resolutoria, como se ha dicho no consta pago al acta de requerimiento,
tampoco oposición del comprador ni en este caso la compradora ha invocado falta
alguna de presupuesto de lo pactado o legalmente establecidos. Es doctrina reiterada de
esta Dirección General (Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio de 2020), que: “...
segundo, la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de
quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se
oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma...” Vigapinos
SL no solo no ha invocado la existencia de falta de algún presupuesto para la resolución,
sino que ni tan siquiera esta compradora a efectuado alegación alguna al acta. Y se
limita a una instancia privada presentada por letrado, sin la suficiente acreditación que se
atribuye como supuesto representante legal de la parte adquirente.
Es más, aun cuando constase oposición expresa del comprador. El ejercicio de una
condición resolutoria expresa en compraventa de bien inmueble con precio diferido
motivada por el incumplimiento del comprador exige, ex artículo 1123 CC, la restitución
de lo entregado, lo que, en relación con el vendedor, implica la reinscripción registral del
inmueble a su favor. En el presente supuesto, las partes pactaron la resolución de la
compraventa por incumplimiento del comprador de su obligación de pago del precio
aplazado, por lo que la reinscripción registral a favor del vendedor se produciría, en su
caso, por la vía establecida en el artículo 59 RH, esto es, presentando ante el Registro la
notificación judicial o notarial hecha al comprador que ha incumplido y el título del
vendedor.
Dice en efecto la Estipulación primera de la escritura de condición resolutoria.–tal y
como quedó inscrita en el Registro de la Propiedad: “La falta de pago a su vencimiento
del precio aplazado por el importe de un millón doscientos setenta mil euros
(1.270.000,00 €), dará lugar a instancias de la parte vendedora, a la resolución de pleno
derecho de este contrato. Sin embargo, para que tenga lugar la resolución, será preciso
que la parte vendedora requiera fehacientemente de pago a la compradora por acta
notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo
cve: BOE-A-2025-5808
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