Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38942
de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá
resuelta la compraventa”.
De acuerdo al artículo 1.504 del Código civil, la conveniencia y utilidad de pactar (e
inscribir) una condición resolutoria explícita en un negocio de compraventa de inmueble
no es sólo hacerla oponible a cualquiera que inscriba o anote derechos reales sobre el
dominio del comprador, o de quien él adquiera. La inscripción, también proporcionar al
vendedor un mecanismo expeditivo de autotutela para retraer la venta en caso de
impago del precio aplazado, incluso en caso de oposición del vendedor. El artículo 1.504
del Código civil anuda el efecto resolutorio al hecho de que el deudor hubiera sido
“requerido judicialmente o por acta notarial”. Se admite, por tanto, que el vendedor
resuelva la venta con ese “requerimiento” notarial (requerimiento que la jurisprudencia
equipara a la notificación de la voluntad de resolver, ante el incumplimiento del pago
aplazado), sin precisar por tanto de confirmación o endoso judicial.
En el ámbito registral, esta segunda utilidad se explícita en el art. 59 RH: el vendedor
puede aspirar a reinscribir el dominio a su favor, sin necesidad de intervención judicial
alguna, simplemente presentando en el registro de la propiedad “la notificación (…)
notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe
el título del vendedor”.
Y ello, porque el artículo 59 RH, como el 11 o el 82 LH, son aplicaciones concretas,
pero armónicas, de los principios hipotecarios: (i) La prioridad registral (arts. 17 y 34 LH).
(ii) La fe pública registral (arts. 1, I; 34, 38 y 40 in fine LH o 605 CC), en su doble
dimensión de la oponibilidad de lo inscrito (art. 38 LH); y la inoponibilidad de lo no inscrito
(arts. 32 LH y 1.473 CC). (iii) La legitimación registral (arts. 1, III; 41 LH o 97 LH, y sus
múltiples corolarios procesales, como en los arts. 385, 593.3.º o 658 LEC).
Sólo en el contexto de estos principios hipotecarios, puede entenderse el segundo
párrafo del artículo 82 de la LH, al señalar que las inscripciones o anotaciones
preventivas hechas en virtud de escritura pública pueden cancelarse sin los requisitos
generales del párrafo primero (sentencia firme u otra escritura o documento auténtico en
el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere
hecho la inscripción o anotación preventiva) “cuando el derecho inscrito o anotado quede
cancelado por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se
practicó la inscripción o anotación preventiva”.
La doctrina ha venido calificando la condición resolutoria expresa del artículo 1.504
del Código Civil como un “derecho potestativo” para la parte que decide resolver ante el
incumplimiento de pago de la contraparte, una calificación que comparte el Tribunal
Supremo en su jurisprudencia (por todas, las SSTS de 30 de octubre de 1983,
RJ 1983/5846 y de 21 de noviembre de 1987, RJ 1987/8639): “(…) de conformidad con
la interpretación del contrato que se acaba de efectuar en el fundamento anterior, no son
de aplicación los mencionados preceptos del Código Civil que se citan, pues las partes,
en uso de la libertad contractual del artículo 1.255 del mismo cuerpo legal, establecieron
una cláusula o derecho potestativo en favor del comprador, para que éste pudiera
resolver el contrato en el caso de que el terreno comprado no respondiera a la principal
condición tenida en cuenta, su edificabilidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
noviembre de 1987, RJ 1987/8639, Fundamento de Derecho Segundo)...”. En general,
se ha enfatizado la extraordinaria protección dispensada en nuestro derecho a la
condición resolutoria explícita, calificándola de un “poder resolutorio condicional que lleva
consigo una revocación real de la propiedad de la finca vendida”.
El Fundamento de Derecho 5 de la RDGRN de 29 de agosto de 2019 lo resume con
extraordinaria clarividencia: “Como señala también el recurrente, la inscripción registral
de la condición resolutoria explícita tan solo provocará la aplicación de los principios y
reglas hipotecarios, pero nada más: publicidad registral, tanto en su dimensión negativa
(inoponibilidad de lo no inscrito), como en la positiva (oponibilidad de lo inscrito); el
principio de fe pública registral (presunción de integridad y exactitud del contenido de los
asientos); principio de prioridad y preclusión. Consecuencias, por tanto –las que produce
la inscripción registral– comunes a cualquier título contractual que acceda al Registro (un
cve: BOE-A-2025-5808
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Núm. 70
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de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá
resuelta la compraventa”.
De acuerdo al artículo 1.504 del Código civil, la conveniencia y utilidad de pactar (e
inscribir) una condición resolutoria explícita en un negocio de compraventa de inmueble
no es sólo hacerla oponible a cualquiera que inscriba o anote derechos reales sobre el
dominio del comprador, o de quien él adquiera. La inscripción, también proporcionar al
vendedor un mecanismo expeditivo de autotutela para retraer la venta en caso de
impago del precio aplazado, incluso en caso de oposición del vendedor. El artículo 1.504
del Código civil anuda el efecto resolutorio al hecho de que el deudor hubiera sido
“requerido judicialmente o por acta notarial”. Se admite, por tanto, que el vendedor
resuelva la venta con ese “requerimiento” notarial (requerimiento que la jurisprudencia
equipara a la notificación de la voluntad de resolver, ante el incumplimiento del pago
aplazado), sin precisar por tanto de confirmación o endoso judicial.
En el ámbito registral, esta segunda utilidad se explícita en el art. 59 RH: el vendedor
puede aspirar a reinscribir el dominio a su favor, sin necesidad de intervención judicial
alguna, simplemente presentando en el registro de la propiedad “la notificación (…)
notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe
el título del vendedor”.
Y ello, porque el artículo 59 RH, como el 11 o el 82 LH, son aplicaciones concretas,
pero armónicas, de los principios hipotecarios: (i) La prioridad registral (arts. 17 y 34 LH).
(ii) La fe pública registral (arts. 1, I; 34, 38 y 40 in fine LH o 605 CC), en su doble
dimensión de la oponibilidad de lo inscrito (art. 38 LH); y la inoponibilidad de lo no inscrito
(arts. 32 LH y 1.473 CC). (iii) La legitimación registral (arts. 1, III; 41 LH o 97 LH, y sus
múltiples corolarios procesales, como en los arts. 385, 593.3.º o 658 LEC).
Sólo en el contexto de estos principios hipotecarios, puede entenderse el segundo
párrafo del artículo 82 de la LH, al señalar que las inscripciones o anotaciones
preventivas hechas en virtud de escritura pública pueden cancelarse sin los requisitos
generales del párrafo primero (sentencia firme u otra escritura o documento auténtico en
el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere
hecho la inscripción o anotación preventiva) “cuando el derecho inscrito o anotado quede
cancelado por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se
practicó la inscripción o anotación preventiva”.
La doctrina ha venido calificando la condición resolutoria expresa del artículo 1.504
del Código Civil como un “derecho potestativo” para la parte que decide resolver ante el
incumplimiento de pago de la contraparte, una calificación que comparte el Tribunal
Supremo en su jurisprudencia (por todas, las SSTS de 30 de octubre de 1983,
RJ 1983/5846 y de 21 de noviembre de 1987, RJ 1987/8639): “(…) de conformidad con
la interpretación del contrato que se acaba de efectuar en el fundamento anterior, no son
de aplicación los mencionados preceptos del Código Civil que se citan, pues las partes,
en uso de la libertad contractual del artículo 1.255 del mismo cuerpo legal, establecieron
una cláusula o derecho potestativo en favor del comprador, para que éste pudiera
resolver el contrato en el caso de que el terreno comprado no respondiera a la principal
condición tenida en cuenta, su edificabilidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
noviembre de 1987, RJ 1987/8639, Fundamento de Derecho Segundo)...”. En general,
se ha enfatizado la extraordinaria protección dispensada en nuestro derecho a la
condición resolutoria explícita, calificándola de un “poder resolutorio condicional que lleva
consigo una revocación real de la propiedad de la finca vendida”.
El Fundamento de Derecho 5 de la RDGRN de 29 de agosto de 2019 lo resume con
extraordinaria clarividencia: “Como señala también el recurrente, la inscripción registral
de la condición resolutoria explícita tan solo provocará la aplicación de los principios y
reglas hipotecarios, pero nada más: publicidad registral, tanto en su dimensión negativa
(inoponibilidad de lo no inscrito), como en la positiva (oponibilidad de lo inscrito); el
principio de fe pública registral (presunción de integridad y exactitud del contenido de los
asientos); principio de prioridad y preclusión. Consecuencias, por tanto –las que produce
la inscripción registral– comunes a cualquier título contractual que acceda al Registro (un
cve: BOE-A-2025-5808
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Núm. 70
