BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38943

arrendamiento como ejemplo paradigmático), y que no conlleva para los mismos, ni
mucho menos, su conversión en derechos reales por ser inscribibles, ni que su
naturaleza jurídica se vea alterada y transmutada en un derecho de aquel tipo por mor
de la inscripción”. La inscripción de la Condición Resolutoria, y la Cláusula Penal
conducen a que sus efectos no se limiten al ámbito del comprador y del vendedor, sino
que se amplíen también a quienes traigan causa de aquél, Sus efectos se amplían a
“quienes adquieren el dominio o cualquier otro derecho real sobre un bien sujeto a la
restricción resolutoria del artículo 1504 CC, oportunamente publicada en el Registro,
conocen –o pueden conocer– la situación claudicante a que queda sujeta su adquisición”
(Resolución de la DGRN de 28 de mayo de 1992, RJ5262/1992). La inscripción de una
condición resolutoria explícita hace oponible su ejercicio erga omnes, y protege además
al vendedor frente a cualquier acción negatoria de su derecho. Así, la cancelación del
derecho del vendedor derivado de la condición resolutoria explícita exige su
consentimiento expresado de forma auténtica o, en su defecto, resolución judicial firme
(art. 92, párrafo primero LH), incluso cuando el precio aplazado haya sido satisfecho. Lo
explica a la perfección la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 25 de julio
de 2016 (RJ 213966/2016) al indicar “la condición resolutoria explícita o expresa es
aquella que, mediante su inclusión en el contrato de compraventa e inscripción registral,
faculta al vendedor para dar por resuelto el contrato de compraventa de un bien
inmueble cuando no se cumpla la obligación de pago del precio aplazado por el
comprador. A partir del momento de la inscripción de la condición resolutoria en el
Registro de la Propiedad, queda protegido el vendedor de las posibles transmisiones del
bien inmueble efectuadas por el comprador; así como de la constitución de otros
derechos reales sobre el inmueble o de cualquier clase de gravámenes. Si se cumple la
condición resolutoria, es decir, si no se satisface el precio de la compraventa del
inmueble en el plazo pactado, el vendedor podrá promover la resolución del contrato. Por
el contrario, en el supuesto de haberse pagado el precio en su totalidad, la garantía
queda extinguida, pero es preciso proceder a la cancelación de la respectiva inscripción
en el Registro de la Propiedad, lo que se logrará con la extensión de la nota marginal
correspondiente”.
Pero la inscripción de la condición resolutoria explícita, además de todo lo anterior,
atribuye al vendedor un potentísimo mecanismo de autotutela para conseguir, sin
necesidad de contienda o endoso judicial, la reinscripción del dominio a su favor incluso
en caso de oposición del comprador o de los terceros registrales: si el pacto por el que,
en caso de falta de pago del precio se producirá de pleno derecho la resolución de la
compraventa a que se refiere el artículo 1.504 del Código Civil, es oponible a tercero con
derecho inscrito en el Registro es precisamente porque el propio pacto consta inscrito.
Así lo recoge el artículo 11 de la Ley Hipotecaria cuyo efecto ofensivo de purga es
incuestionable [artículo 59 y 175.6.a) del Reglamento Hipotecario] y sin que quepa
confundir la doctrina de este Centro Directivo sobre la necesidad de que los titulares
posteriores tengan salvaguardados sus derechos (en aplicación del principio
constitucional de tutela judicial efectiva) con la inevitable cancelación de sus
inscripciones una vez que se ha garantizado que han disfrutado de la posición
legalmente prevista. En sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca la salvaguarda de la
posición jurídica de los terceros afectados por la eventual purga se consigue con la
oportuna notificación a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente, los derechos que
el ordenamiento les reconoce [artículo 236.d).1 del Reglamento Hipotecario) (RDGRN de
lo de enero de 2013, RJ 2902/2013).
La doctrina de esta Dirección General en torno al automatismo de la reinscripción a
favor del beneficiario de la condición resolutoria explícita, ya consienta, ya disienta, el
comprador, enfatiza su carácter como una de las modalidades de autocomposición o de
autotutela recogida en nuestras leyes. La RDGRN de 5 de marzo de 2012
(RJ 6148/2012), continuando en la misma línea que la anteriormente citada de 21
noviembre de 1978 (RJ 8639/1987), reafirma el sistema de “autotutela a favor del
vendedor” y el “automatismo” que caracteriza la reinscripción por ejercicio de la

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