BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38944

condición resolutoria expresa: solo si los presupuestos en que ha de desenvolverse el
juego del pacto de condición resolutoria explícita constan debidamente en los asientos
registrales será posible, que en caso de cumplirse o no la condición, la mutación jurídico
real pueda reflejarse en el Registro con efectos frente a terceros "si la condición se
cumple por impago del adquirente, el reflejo de la mutación jurídico real que implica la
resolución sólo podrá reflejarse en el Registro cuando se acredite que se han cumplido
los presupuestos previstos por el ordenamiento para ello". En idéntico sentido, las
RRDGRN de 9 de marzo y lo de diciembre de 2010 (RJ 1489/2010 y RJ 1221/2011,
respectivamente).
En esta línea se pronuncia igualmente la Dirección General en la resolución de 30 de
mayo de 1980 (RJ 2533/1980), mediante la cual dirime sobre la cancelación automática
de una compraventa con precio aplazado garantizado mediante letras de cambio. Y la
más reciente resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 10 de agosto de 2020 (BOE n.º 257, de 28 de septiembre de 2020). Así, cuando,
como en el presente caso, las partes de una compraventa de un inmueble con precio
diferido han pactado que la compraventa se resolverá, en caso de impago del precio
diferido, "sin más trámite que el requerimiento notarial o judicial", "a través de
requerimiento fehaciente mediante acta notarial (el 'Requerimiento'), en el cual (i) se
requiera al Comprador el abono íntegro del importe del Pago Aplazado que corresponda
en un plazo máximo e improrrogable de quince días hábiles desde la fecha del
Requerimiento; y (ii) se dejará constancia de que, transcurrido dicho plazo sin que el
Comprador hubiera procedido a pagar la cantidad correspondiente”, y se ha inscrito tal
pacto en el Registro de la Propiedad, de forma que se torna oponible erga omnes
exactamente en los términos pactados, entonces la reinscripción del dominio a favor del
comprador y la cancelación de las inscripciones o anotaciones preventivas a favor del
comprador o de cualquier tercero registral no precisa de sentencia firme en la que el
titular registral resulte vencido, o de escritura o documento auténtico en la que preste su
consentimiento para la cancelación de su derecho, sino que basta evidenciar la extinción
del derecho del titular registral que “resulte del mismo título en cuya virtud se practicó la
inscripción”, esto es, mediante la presentación de “la notificación (…) notarial hecha al
comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta” (art. 59 RH), que es
exactamente el Acta de Resolución.
En el presente supuesto, procede la reinscripción a favor del vendedor, por cuanto
las partes pactaron libremente y al amparo de la autonomía de su voluntad, en virtud del
artículo 1.255 CC, la resolución contractual para el caso de incumplimiento de la
obligación de pago en los términos previstos por el art. 1.504 CC, con reinscripción del
dominio a favor del vendedor, con la mera notificación notarial o judicial de la resolución
ante el impago del precio aplazado, concretando de modo expreso que el pago debía
constar en el acta de requerimiento, con una cláusula penal sobre la totalidad de las
cantidades recibidas, con una renuncia por parte del comprador a la moderación judicial
equitativa de la pena y en el que todos esos extremos han tenido acceso al Registro de
la Propiedad, exactamente en los términos en que constaban en la Escritura de
Condición Resolutoria de la Compraventa, habiéndose otorgado el Acta de Resolución,
por falta de pago del Precio Aplazado en la fecha convenida y en el Plazo de Gracia de
quince días otorgado, en el expediente registral, incluso aunque se hubiera deducido
oposición judicial por el comprador y salvo si el comprador hubiera obtenido una
resolución judicial firme, ya meramente cautelar.
Siguiendo ahora a la mejor doctrina (R. J., F. J.: El pacto resolutorio en la venta de
bienes inmuebles: (su razón histórica), op. cit., págs. 261 y 262): “Por otra parte, en el
caso de pacto resolutorio expreso pasa a primer término la voluntad manifestada norias
partes en el contrato de que la resolución discurra por la vía extrajudicial cuando el
comprador no pague el precio aplazado en el término pactado. El comprador no puede
oponerse a la resolución de la venta porque este derecho lo ha otorgado al vendedor en
la cláusula resolutoria expresa, y esta oposición supondría la reserva de una facultad
revocatoria a favor del comprador, que no aparece en la cláusula resolutoria, y estaría en

cve: BOE-A-2025-5808
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Núm. 70