BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38945

contradicción con el poder resolutorio concebido sólo al vendedor. Esta oposición iría en
contra del artículo 1256 Ce [sic]. que establece que la validez y eficacia de los contratos
no puede quedar al arbitrio de una de las partes. Esta oposición violaría la doctrina de
los actos propios (propium actum venire contra no valet), según lo admite la
jurisprudencia”. La resolución opera de pleno derecho, como consecuencia de la mora
del comprador y la decisión del vendedor de ejercitar el poder resolutorio pactado. La
resolución de la venta no puede ser paralizada por el comprador, porque iría contra sus
propios actos, puesto que reconoció in continenti, que el vendedor pudiera resolverla
venta, y no puede ex intervalo oponerse a lo que se obligó en la cláusula resolutoria. Por
esto, el comprador no tiene que consentir nuevamente la resolución, puesto que va
consintió en ella cuando se celebró el contrato. Este nuevo consentimiento entre
vendedor y comprador ex intervallo desfigura los perfiles del pacto de la lex commissoria
y se transforma en un nuevo contrato de compraventa con desplazamiento de la cosa en
sentido contrario desde el comprador al vendedor.
Los derechos de Agrícola San José Casa Maño S.L. en relación a la Condición
Resolutoria y a la Cláusula Penal están inscritos exactamente en los términos que
constan en la Escritura por lo que, conforme al art. 38 LH, se presumen “(a) todos los
efectos legales” que existen y pertenecen a su titular “en la forma expresada en asiento
respectivo”. Y de ahí que ese mismo artículo prohíba que se entable acción
contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos (…), sin que,
previamente, o a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de las
inscripciones correspondientes.
En palabras de la propia Dirección General: “el principio de legitimación registral,
según la formulación legal que del mismo se contiene en el artículo 38 de la Ley
Hipotecaria, impone que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo. Esta presunción legal queda reforzada en virtud del principio de
la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, asientos que producen ‘todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley’ (cfr.
artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, estando los asientos
registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y 40 de la
Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del
actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme
dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él,
circunstancias ambas que en el presente caso no constan” (RDGRN de 3 de julio
de 2012, La Ley 145959/2012).
Por eso, en sede registral, el normal desenvolvimiento de lo pactado, exactamente
en los términos que el Registro de la Propiedad publicita, es que el vendedor reinscriba
el dominio a su favor, con la mera notificación notarial o judicial de la resolución, sin
consignación de cantidad alguna (pues ningún derecho tiene el comprador al precio
pagado por mor de la Cláusula Penal, en los términos pactados e inscritos), sin precisar
para ello sentencia judicial firme, o escritura o documento público en el que Vigapinos
S.L., preste su consentimiento a la cancelación de su derecho.
Como es natural, el comprador tiene un derecho irrenunciable a solicitar la tutela
judicial efectiva para el caso en que entienda que no ha incumplido sus obligaciones, que
no se dan los requisitos para el ejercicio de la condición resolutoria explícita o, incluso,
que el vendedor ha hecho uso abusivo de su derecho a resolver. Pero el inmaculado
derecho del comprador a reclamar justicia de los tribunales (incluso justicia cautelar), no
ha de entorpecer el normal desenvolvimiento de lo pactado, tanto en la esfera registral
(art. 1 Ley Hipotecaria), como extrarregistral (art. 1.504 del Código civil), conforme al
contrato y a las leyes.
El automatismo de la reinscripción no es más que un corolario necesario e ineludible
del propio automatismo de la resolución de la venta que opera a favor del titular de la
condición resolutoria explícita, que la jurisprudencia no se ha cansado de ensalzar al
indicar que, en la compraventa inmobiliaria sometida a condición resolutoria expresa, “el

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