Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38946
requerimiento provoca per se la resolución contractual”, marcando dicho requerimiento
“el momento en que nace o surge la resolución” (SSTS 21 de marzo de 1988, 27 de abril
de 1988, 2 de marzo de 1992 y 8 de mayo de 1992, entre otras muchas).
A pesar de emplearse el término “requerimiento” en el art. 1.504 CC, la doctrina y la
jurisprudencia coinciden en que no se trata de una intimación al pago, “sino de una
notificación auténtica de que el vendedor opta por la resolución del contrato” (M.), “de
una voluntad de resolver” (M. S., entre otros).
El automatismo que resulta del segundo párrafo del art. 82 LH, o del 59 del
Reglamento Hipotecario, aunque singular, no resulta en absoluto incongruente con el
resto de la normativa hipotecaria. Aunque el principio general para la modificación de los
asientos registrales se basa en la resolución judicial firme o en la escritura pública
otorgada por el perjudicado existen, además de estos dos artículos, otros preceptos en
que este principio general se excepciona, como en el art. 40 LH.
Por todo lo anterior, la irregular oposición a la resolución no puede impedir el normal
desenvolvimiento de la acción resolutoria ejercitada por Agrícola San José Casa Maño,
S.L. en la forma pactada entre las partes e inscrita, ya en sede puramente registral, ya
extrarregistralmente:
(a) porque la protección ofrecida en nuestro derecho al titular de una condición
resolutoria inscrita le permite reinscribir el dominio a su favor con la mera declaración
recepticia de resolver, notarial o judicial (arts. 1, III; 38; 82, IILH; 1.504 CC o 59 RH);
(b) porque la irregular Oposición a la Resolución no da satisfacción a la exigencia
del segundo párrafo del art. 38 LH (no podrá ejercitarse “acción contradictoria del
dominio de inmuebles o derechos reales inscritos (...), sin que, previamente, o a la vez
se entable demanda de nulidad o cancelación de las inscripciones correspondientes”), y,
(c) porque, en este caso concreto, la irregular Oposición a la Resolución de existir
sería una aceptación por el comprador del supuesto de hecho del incumplimiento del
pago de la cantidad de un millón doscientos setenta mil euros a fecha 24 de julio
de 2024, y en los quince días de Plazo de Gracia, que autoriza el ejercicio de la
Condición Resolutoria. Como resulta del artículo 1.504 del Código civil, el comprador
puede pagar “aun después de expirado el término ínterin no haya sido requerido
judicialmente o por acta notarial”. A sensu contrario, el comprador no puede pagar una
vez que, vencido el término, haya recibido el requerimiento resolutorio del vendedor. Por
eso, desde la fecha del Acta de Resolución, notificada a Vigapinos S.L., en esa misma
fecha mediante, está queda privada de la posibilidad de pagar, y de la acción de
cumplimiento de la Escritura de Condición Resolutoria de la compraventa.
La Nota de Calificación debe preservar el natural desenvolvimiento del derecho a la
resolución de la compraventa de Agrícola San José Casa Maño, S.L., en ejercicio de la
Condición Resolutoria, y la consiguiente reinscripción del dominio, dado que se ejercita
exactamente en los términos pactados entre las partes e inscritos en el Registro de la
Propiedad, términos que se presumen válidos y exactos. Acaecidos los presupuestos
legales que dan derecho al ejercicio de la Condición Resolutoria, y habiéndose ejercitado
exactamente en los términos inscritos, no es preciso dar al comprador trámite para que
preste su consentimiento o incluso, es irrelevante que no lo preste, pues su
consentimiento para esa eventualidad ya fue otorgado en el momento en el que suscribió
la Escritura de Condición resolutoria de la escritura de compraventa. Así, este Centro
Directivo ha reconocido en multitud de ocasiones, resolución de 10 de agosto de 2020
(BOE n.º 257, de 28 de septiembre de 2020), que el artículo 82, en su párrafo segundo
permite “la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin
necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el
derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o “resulta así del
mismo título en cuya virtud se practicó la Inscripción o anotación preventiva”: “La
posibilidad prevista en dicho párrafo 2.º hace referencia a aquellos casos en que el
derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal modo
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38946
requerimiento provoca per se la resolución contractual”, marcando dicho requerimiento
“el momento en que nace o surge la resolución” (SSTS 21 de marzo de 1988, 27 de abril
de 1988, 2 de marzo de 1992 y 8 de mayo de 1992, entre otras muchas).
A pesar de emplearse el término “requerimiento” en el art. 1.504 CC, la doctrina y la
jurisprudencia coinciden en que no se trata de una intimación al pago, “sino de una
notificación auténtica de que el vendedor opta por la resolución del contrato” (M.), “de
una voluntad de resolver” (M. S., entre otros).
El automatismo que resulta del segundo párrafo del art. 82 LH, o del 59 del
Reglamento Hipotecario, aunque singular, no resulta en absoluto incongruente con el
resto de la normativa hipotecaria. Aunque el principio general para la modificación de los
asientos registrales se basa en la resolución judicial firme o en la escritura pública
otorgada por el perjudicado existen, además de estos dos artículos, otros preceptos en
que este principio general se excepciona, como en el art. 40 LH.
Por todo lo anterior, la irregular oposición a la resolución no puede impedir el normal
desenvolvimiento de la acción resolutoria ejercitada por Agrícola San José Casa Maño,
S.L. en la forma pactada entre las partes e inscrita, ya en sede puramente registral, ya
extrarregistralmente:
(a) porque la protección ofrecida en nuestro derecho al titular de una condición
resolutoria inscrita le permite reinscribir el dominio a su favor con la mera declaración
recepticia de resolver, notarial o judicial (arts. 1, III; 38; 82, IILH; 1.504 CC o 59 RH);
(b) porque la irregular Oposición a la Resolución no da satisfacción a la exigencia
del segundo párrafo del art. 38 LH (no podrá ejercitarse “acción contradictoria del
dominio de inmuebles o derechos reales inscritos (...), sin que, previamente, o a la vez
se entable demanda de nulidad o cancelación de las inscripciones correspondientes”), y,
(c) porque, en este caso concreto, la irregular Oposición a la Resolución de existir
sería una aceptación por el comprador del supuesto de hecho del incumplimiento del
pago de la cantidad de un millón doscientos setenta mil euros a fecha 24 de julio
de 2024, y en los quince días de Plazo de Gracia, que autoriza el ejercicio de la
Condición Resolutoria. Como resulta del artículo 1.504 del Código civil, el comprador
puede pagar “aun después de expirado el término ínterin no haya sido requerido
judicialmente o por acta notarial”. A sensu contrario, el comprador no puede pagar una
vez que, vencido el término, haya recibido el requerimiento resolutorio del vendedor. Por
eso, desde la fecha del Acta de Resolución, notificada a Vigapinos S.L., en esa misma
fecha mediante, está queda privada de la posibilidad de pagar, y de la acción de
cumplimiento de la Escritura de Condición Resolutoria de la compraventa.
La Nota de Calificación debe preservar el natural desenvolvimiento del derecho a la
resolución de la compraventa de Agrícola San José Casa Maño, S.L., en ejercicio de la
Condición Resolutoria, y la consiguiente reinscripción del dominio, dado que se ejercita
exactamente en los términos pactados entre las partes e inscritos en el Registro de la
Propiedad, términos que se presumen válidos y exactos. Acaecidos los presupuestos
legales que dan derecho al ejercicio de la Condición Resolutoria, y habiéndose ejercitado
exactamente en los términos inscritos, no es preciso dar al comprador trámite para que
preste su consentimiento o incluso, es irrelevante que no lo preste, pues su
consentimiento para esa eventualidad ya fue otorgado en el momento en el que suscribió
la Escritura de Condición resolutoria de la escritura de compraventa. Así, este Centro
Directivo ha reconocido en multitud de ocasiones, resolución de 10 de agosto de 2020
(BOE n.º 257, de 28 de septiembre de 2020), que el artículo 82, en su párrafo segundo
permite “la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin
necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el
derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o “resulta así del
mismo título en cuya virtud se practicó la Inscripción o anotación preventiva”: “La
posibilidad prevista en dicho párrafo 2.º hace referencia a aquellos casos en que el
derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal modo
cve: BOE-A-2025-5808
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