Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38939
para trasladar su titularidad a otras fincas (se entiende que a favor de Vigapinos, SL),
tienen aplicación las normas de la compraventa de la finca por el precio de 2.000.000,00
de euros de los que han quedado aplazados 1.270.000,00 euros garantizados con
condición resolutoria expresa y su falta de entrega en el plazo convenido, es el contrato
de compraventa de finca sujeto a resolución, previo requerimiento notarial.
En el acta de 9 de octubre se requiere también al comprador por el vendedor a que le
de traslado de un determinado expediente de la Confederación Hidrográfica del
Guadiana sobre la modificación de las características del aprovechamiento de aguas
privadas de la finca, a los efectos de conocer si se puede llevar a cabo o no el cambio de
titularidad en la transmisión del aprovechamiento.
De la documentación aportada no consta que la Confederación Hidrográfica del
Guadiana autorizase, y haya tenido eficacia, el cambio de titularidad de los
aprovechamientos de aguas subterránea que tiene la finca registral 22.802 de
Argamasilla de Alba a favor de la sociedad Vigapinos, SL; siendo ello “condición esencial
de la compra” y que se entiende como presupuesto para el ejercicio de la condición
resolutoria expresa en garantía del precio aplazado, tal como resulta de los términos
pactados.
Tercero. Manifiesta el comprador por actas notariales que se opone a la resolución
del contrato de compraventa “habida cuenta de que viene intentando realizar el pago
insistentemente a Agrícola San José Casa Maño, SL y esta se resiste a recibirlo y a
entregar la posesión, que se encuentra en manos de terceros…”.
Uno de los requisitos de la reinscripción de la finca a favor del vendedor es "la
notificación (requerimiento) judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de
quedar resuelta la venta, siempre que –según ya agregó la Resolución de la Dirección de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de diciembre de 1982– no resulte que el
comprador requerido se oponga a tal resolución invocando que falta algún presupuesto
de la misma".
El comprador ha ofrecido el pago de la cantidad aplazada, como consta en
documentos notariales, antes de que proceda la resolución de la compraventa, exigiendo
a su vez que se entregue la posesión de la finca al momento del pago, que quedó
retenida por la parte compradora hasta que no se pague el total del precio aplazado con
condición resolutoria.
El artículo 1124 del Código Civil, en relación con el artículo 1123, como principio
aplicable al artículo 1504 CC, imponen reciprocas prestaciones, de modo que uno de los
contratantes sólo está legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su
parte lo que le incumba.
Hecho el requerimiento del artículo 1504 la resolución se produce ipso iure por
ministerio de la ley, pero si no es aceptada por la compradora, extrajudicialmente, se
precisa declaración judicial que la declare bien hecha o por el contrario no ajustada a
Derecho. Sentencia TS 12 marzo 1990, 15 febrero 1993, 28 junio 2002, 1 octubre 2009
y 19 julio 2010.
Conforme al criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
reiterado en diversas resoluciones, entre ellas 10 de julio de 2013, 5 de julio de 2017, 16
enero de 2019), “Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar
en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la
existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
septiembre de 1993) que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin
hallar causa razonable que justifique esa conducta (sentencias del Tribunal Supremo
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993
y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995)".
Ante la oposición del comprador a la resolución del contrato de compraventa, han
surgido hechos que quedan fuera de la calificación registral, ya que no pueden
apreciarse por el registrador y se exige una sentencia judicial que determine o no el
incumplimiento del contrato.
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38939
para trasladar su titularidad a otras fincas (se entiende que a favor de Vigapinos, SL),
tienen aplicación las normas de la compraventa de la finca por el precio de 2.000.000,00
de euros de los que han quedado aplazados 1.270.000,00 euros garantizados con
condición resolutoria expresa y su falta de entrega en el plazo convenido, es el contrato
de compraventa de finca sujeto a resolución, previo requerimiento notarial.
En el acta de 9 de octubre se requiere también al comprador por el vendedor a que le
de traslado de un determinado expediente de la Confederación Hidrográfica del
Guadiana sobre la modificación de las características del aprovechamiento de aguas
privadas de la finca, a los efectos de conocer si se puede llevar a cabo o no el cambio de
titularidad en la transmisión del aprovechamiento.
De la documentación aportada no consta que la Confederación Hidrográfica del
Guadiana autorizase, y haya tenido eficacia, el cambio de titularidad de los
aprovechamientos de aguas subterránea que tiene la finca registral 22.802 de
Argamasilla de Alba a favor de la sociedad Vigapinos, SL; siendo ello “condición esencial
de la compra” y que se entiende como presupuesto para el ejercicio de la condición
resolutoria expresa en garantía del precio aplazado, tal como resulta de los términos
pactados.
Tercero. Manifiesta el comprador por actas notariales que se opone a la resolución
del contrato de compraventa “habida cuenta de que viene intentando realizar el pago
insistentemente a Agrícola San José Casa Maño, SL y esta se resiste a recibirlo y a
entregar la posesión, que se encuentra en manos de terceros…”.
Uno de los requisitos de la reinscripción de la finca a favor del vendedor es "la
notificación (requerimiento) judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de
quedar resuelta la venta, siempre que –según ya agregó la Resolución de la Dirección de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de diciembre de 1982– no resulte que el
comprador requerido se oponga a tal resolución invocando que falta algún presupuesto
de la misma".
El comprador ha ofrecido el pago de la cantidad aplazada, como consta en
documentos notariales, antes de que proceda la resolución de la compraventa, exigiendo
a su vez que se entregue la posesión de la finca al momento del pago, que quedó
retenida por la parte compradora hasta que no se pague el total del precio aplazado con
condición resolutoria.
El artículo 1124 del Código Civil, en relación con el artículo 1123, como principio
aplicable al artículo 1504 CC, imponen reciprocas prestaciones, de modo que uno de los
contratantes sólo está legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su
parte lo que le incumba.
Hecho el requerimiento del artículo 1504 la resolución se produce ipso iure por
ministerio de la ley, pero si no es aceptada por la compradora, extrajudicialmente, se
precisa declaración judicial que la declare bien hecha o por el contrario no ajustada a
Derecho. Sentencia TS 12 marzo 1990, 15 febrero 1993, 28 junio 2002, 1 octubre 2009
y 19 julio 2010.
Conforme al criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
reiterado en diversas resoluciones, entre ellas 10 de julio de 2013, 5 de julio de 2017, 16
enero de 2019), “Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar
en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la
existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
septiembre de 1993) que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin
hallar causa razonable que justifique esa conducta (sentencias del Tribunal Supremo
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993
y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995)".
Ante la oposición del comprador a la resolución del contrato de compraventa, han
surgido hechos que quedan fuera de la calificación registral, ya que no pueden
apreciarse por el registrador y se exige una sentencia judicial que determine o no el
incumplimiento del contrato.
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
