Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38938
El requerimiento es más bien una manifestación formal y recepticia de la voluntad
resolutoria del vendedor, no en sí un requerimiento de pago; por ello es un requerimiento
resolutorio, bastando que el comprador no haga nada, basta con que le sea notificado.
La doctrina también viene admitiendo el requerimiento resolutorio que se hace
condicionado a la posibilidad de pagar en breve plazo. En el acta le concedieron al
comprador la posibilidad de pagar en quince días más desde el requerimiento.
Se ha notificado notarialmente tras dos intentos personales y el último por notario
enviando la cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo acreditado.
Segundo. No se han consignado las cantidades que el vendedor ha recibido del
comprador, por cuanto los 730.000,00 euros recibidos se han retenido por el vendedor
según consta del acta de 9 de octubre de 2024 al dar por resuelta la venta por falta de
pago de los 1.270.000,00 aplazados.
La reinscripción a favor del vendedor, por vía de requerimiento al comprador ex
art. 59 RH, requiere inexcusablemente la consignación de las cantidades que el
comprador hubiese entregado como parte del precio, y ello aun en el caso de que no
haya titulares de cargas posteriores que haya que cancelar. Razona la Dirección General
que ello es así como consecuencia de los efectos “ex tunc” que en relación, a la
restitución de prestaciones determina, el art. 1123 CC, que no solo es exigible en caso
de existencia de titulares de cargas posteriores.
Así resulta también del primer párrafo del artículo 175-6 del RH, por cuanto la
doctrina mayoritaria entiende que se refiere a la devolución de cantidades entre las
partes, así como a la cancelación de la venta sujeta a condición resolutoria y
consiguiente reinscripción a favor del vendedor; mientras que el párrafo segundo exige la
consignación de cantidades a favor de titulares de asientos posteriores que pretenden
cancelarse y que en este supuesto no existen registrados.
El carácter retroactivo de la resolución contractual supone que tenga lugar no desde
la extinción de la relación, sino desde la celebración del contrato, lo que implica volver al
estado jurídico preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas
“prestaciones que hubiera recibido”. La consecuencia principal de la resolución es
destruir los efectos producidos como resulta del artículo 1295, 1124 con la especialidad
del artículo 1504) y 1123 CC.
En el caso de clausula penal pactada en el contrato, se venía entendiendo que debía
devolverse íntegramente la cantidad pagada por el comprador, sin perjuicio de que el
juez pueda decretar unas deducciones por cláusula penal. Sin embargo, la doctrina más
reciente entiende que no es necesario consignar cantidades cuando se ha estipulado en
la escritura de compraventa un pacto de renuncia a la moderación judicial de la cláusula
penal establecida para sancionar un incumplimiento concreto, salvo que se trate de
consumidores.
No se ha pactado cláusula penal por incumplimiento del pago del precio pendiente;
pero el importe a devolver en el caso de resolver el contrato por falta de pago de precio
pendiente si ha quedado regulado por las partes atendiendo a la “condición esencial” de
que se haya cumplido o no “transformar/modificar los derechos de regadíos de aguas
subterráneas existentes en la finca transmitida y trasladarlos a otras fincas”, La condición
resolutoria pactada en la compraventa de la finca por falta de pago de parte del precio
queda sujeta a su vez a que se cumpla la condición esencial dicha, y así:
En el caso de que la Confederación Hidrográfica del Guadiana no haya autorizado el
cambio de titularidad del aprovechamiento temporal de aguas privadas a favor de
Vigapinos, SL, el precio de compra de la finca no es el pactado previamente
de 2.000.000,00 euros, sino el del precio aplazado de 1.270.000,00 euros siempre que el
vendedor devuelva lo ya recibido; y para el caso de no devolver los 730.000,00 euros,
ese será el precio de la finca, es decir, se han pactado dos precios diferentes para la
compra de la finca cuando no se transmitan sus aprovechamientos de aguas
subterráneas.
Solo si la Confederación Hidrográfica del Guadiana autoriza la transformación/
modificación de los derechos de regadíos de aguas subterráneas existentes en la finca
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38938
El requerimiento es más bien una manifestación formal y recepticia de la voluntad
resolutoria del vendedor, no en sí un requerimiento de pago; por ello es un requerimiento
resolutorio, bastando que el comprador no haga nada, basta con que le sea notificado.
La doctrina también viene admitiendo el requerimiento resolutorio que se hace
condicionado a la posibilidad de pagar en breve plazo. En el acta le concedieron al
comprador la posibilidad de pagar en quince días más desde el requerimiento.
Se ha notificado notarialmente tras dos intentos personales y el último por notario
enviando la cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo acreditado.
Segundo. No se han consignado las cantidades que el vendedor ha recibido del
comprador, por cuanto los 730.000,00 euros recibidos se han retenido por el vendedor
según consta del acta de 9 de octubre de 2024 al dar por resuelta la venta por falta de
pago de los 1.270.000,00 aplazados.
La reinscripción a favor del vendedor, por vía de requerimiento al comprador ex
art. 59 RH, requiere inexcusablemente la consignación de las cantidades que el
comprador hubiese entregado como parte del precio, y ello aun en el caso de que no
haya titulares de cargas posteriores que haya que cancelar. Razona la Dirección General
que ello es así como consecuencia de los efectos “ex tunc” que en relación, a la
restitución de prestaciones determina, el art. 1123 CC, que no solo es exigible en caso
de existencia de titulares de cargas posteriores.
Así resulta también del primer párrafo del artículo 175-6 del RH, por cuanto la
doctrina mayoritaria entiende que se refiere a la devolución de cantidades entre las
partes, así como a la cancelación de la venta sujeta a condición resolutoria y
consiguiente reinscripción a favor del vendedor; mientras que el párrafo segundo exige la
consignación de cantidades a favor de titulares de asientos posteriores que pretenden
cancelarse y que en este supuesto no existen registrados.
El carácter retroactivo de la resolución contractual supone que tenga lugar no desde
la extinción de la relación, sino desde la celebración del contrato, lo que implica volver al
estado jurídico preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas
“prestaciones que hubiera recibido”. La consecuencia principal de la resolución es
destruir los efectos producidos como resulta del artículo 1295, 1124 con la especialidad
del artículo 1504) y 1123 CC.
En el caso de clausula penal pactada en el contrato, se venía entendiendo que debía
devolverse íntegramente la cantidad pagada por el comprador, sin perjuicio de que el
juez pueda decretar unas deducciones por cláusula penal. Sin embargo, la doctrina más
reciente entiende que no es necesario consignar cantidades cuando se ha estipulado en
la escritura de compraventa un pacto de renuncia a la moderación judicial de la cláusula
penal establecida para sancionar un incumplimiento concreto, salvo que se trate de
consumidores.
No se ha pactado cláusula penal por incumplimiento del pago del precio pendiente;
pero el importe a devolver en el caso de resolver el contrato por falta de pago de precio
pendiente si ha quedado regulado por las partes atendiendo a la “condición esencial” de
que se haya cumplido o no “transformar/modificar los derechos de regadíos de aguas
subterráneas existentes en la finca transmitida y trasladarlos a otras fincas”, La condición
resolutoria pactada en la compraventa de la finca por falta de pago de parte del precio
queda sujeta a su vez a que se cumpla la condición esencial dicha, y así:
En el caso de que la Confederación Hidrográfica del Guadiana no haya autorizado el
cambio de titularidad del aprovechamiento temporal de aguas privadas a favor de
Vigapinos, SL, el precio de compra de la finca no es el pactado previamente
de 2.000.000,00 euros, sino el del precio aplazado de 1.270.000,00 euros siempre que el
vendedor devuelva lo ya recibido; y para el caso de no devolver los 730.000,00 euros,
ese será el precio de la finca, es decir, se han pactado dos precios diferentes para la
compra de la finca cuando no se transmitan sus aprovechamientos de aguas
subterráneas.
Solo si la Confederación Hidrográfica del Guadiana autoriza la transformación/
modificación de los derechos de regadíos de aguas subterráneas existentes en la finca
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
