Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38960
cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la
autonomía privada que el artículo 1255 del Código Civil reconoce, de tal manera que
podrían considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales
cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la
celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del
incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. Así pues, cabe
concluir que, de no darse las circunstancias excepcionales que se dieron con ocasión de
la Resolución de 29 de agosto de 2019, tal y como indicó la Resolución de 6 de marzo
de 2020, «la reinscripción en el Registro de la propiedad a favor del vendedor exige por
tanto consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos
“ex tunc” que en relación a la restitución de prestaciones determina el artículo 1123 del
Código Civil y no sólo es exigible en caso de existencia de titulares de cargas
posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción como consecuencia de la
resolución de una compraventa con precio aplazado garantizado con condición
resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 RH, es necesaria la consignación del
importe que haya de ser devuelto al adquirente o –si hubiera cargas posteriores– que
corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la
resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario)».
7. Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto, conforme a la doctrina
expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, se han dado las circunstancias que
permiten la exclusión de la consignación. Al efecto, la registradora indica que «no se ha
pactado cláusula penal por incumplimiento del pago del precio pendiente; pero el importe
a devolver en el caso de resolver el contrato por falta de pago de precio pendiente si ha
quedado regulado por las partes atendiendo a la “condición esencial” de que se haya
cumplido o no “transformar/modificar los derechos de regadíos de aguas subterráneas
existentes en la finca transmitida y trasladarlos a otras fincas”».
La condición resolutoria pactada en la compraventa de la finca por falta de pago de
parte del precio –recordémoslo de nuevo– quedó sujeta a su vez a que se cumpliera la
condición esencial dicha. Y así:
– En el caso de que la Confederación Hidrográfica del Guadiana no haya autorizado
el cambio de titularidad del aprovechamiento temporal de aguas privadas a favor de
«Vigapinos, S.L.», el precio de compra de la finca no es el pactado previamente
de 2.000.000 euros, sino el del precio aplazado de 1.270.000 euros siempre que el
vendedor devuelva lo ya recibido; y para el caso de no devolver los 730.000 euros, ese
será el precio de la finca. Es decir, se han pactado dos precios diferentes para la compra
de la finca cuando no se transmitan sus aprovechamientos de aguas subterráneas.
– Solo si la Confederación Hidrográfica del Guadiana autoriza la transformación/
modificación de los derechos de regadíos de aguas subterráneas existentes en la finca
para trasladar su titularidad a otras fincas (se entiende que a favor de «Vigapinos, S.L.»),
tienen aplicación las normas de la compraventa de la finca por el precio de 2.000.000,00
de euros de los que han quedado aplazados 1.270.000 euros garantizados con condición
resolutoria expresa y su falta de entrega en el plazo convenido, es el contrato de
compraventa de finca sujeto a resolución, previo requerimiento notarial.
8. Como ya se indicó, en el acta de fecha 11 de julio de 2024 (cumplimentada
por notaria de Madrid) se requería también al comprador por el vendedor para que
diera traslado de un determinado expediente de la Confederación Hidrográfica del
Guadiana sobre la modificación de las características del aprovechamiento de aguas
privadas de la finca, a los efectos de conocer si se puede llevar a cabo o no el cambio
de titularidad en la transmisión del aprovechamiento. Y de la documentación aportada
no consta que la Confederación Hidrográfica del Guadiana autorizase (y haya tenido
eficacia), el cambio de titularidad de los aprovechamientos de aguas subterránea que
tiene la finca registral 22.802 de Argamasilla de Alba a favor de la sociedad
«Vigapinos, S.L.»; siendo ello «condición esencial de la compra» y presupuesto para
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38960
cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la
autonomía privada que el artículo 1255 del Código Civil reconoce, de tal manera que
podrían considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales
cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la
celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del
incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. Así pues, cabe
concluir que, de no darse las circunstancias excepcionales que se dieron con ocasión de
la Resolución de 29 de agosto de 2019, tal y como indicó la Resolución de 6 de marzo
de 2020, «la reinscripción en el Registro de la propiedad a favor del vendedor exige por
tanto consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos
“ex tunc” que en relación a la restitución de prestaciones determina el artículo 1123 del
Código Civil y no sólo es exigible en caso de existencia de titulares de cargas
posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción como consecuencia de la
resolución de una compraventa con precio aplazado garantizado con condición
resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 RH, es necesaria la consignación del
importe que haya de ser devuelto al adquirente o –si hubiera cargas posteriores– que
corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la
resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario)».
7. Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto, conforme a la doctrina
expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, se han dado las circunstancias que
permiten la exclusión de la consignación. Al efecto, la registradora indica que «no se ha
pactado cláusula penal por incumplimiento del pago del precio pendiente; pero el importe
a devolver en el caso de resolver el contrato por falta de pago de precio pendiente si ha
quedado regulado por las partes atendiendo a la “condición esencial” de que se haya
cumplido o no “transformar/modificar los derechos de regadíos de aguas subterráneas
existentes en la finca transmitida y trasladarlos a otras fincas”».
La condición resolutoria pactada en la compraventa de la finca por falta de pago de
parte del precio –recordémoslo de nuevo– quedó sujeta a su vez a que se cumpliera la
condición esencial dicha. Y así:
– En el caso de que la Confederación Hidrográfica del Guadiana no haya autorizado
el cambio de titularidad del aprovechamiento temporal de aguas privadas a favor de
«Vigapinos, S.L.», el precio de compra de la finca no es el pactado previamente
de 2.000.000 euros, sino el del precio aplazado de 1.270.000 euros siempre que el
vendedor devuelva lo ya recibido; y para el caso de no devolver los 730.000 euros, ese
será el precio de la finca. Es decir, se han pactado dos precios diferentes para la compra
de la finca cuando no se transmitan sus aprovechamientos de aguas subterráneas.
– Solo si la Confederación Hidrográfica del Guadiana autoriza la transformación/
modificación de los derechos de regadíos de aguas subterráneas existentes en la finca
para trasladar su titularidad a otras fincas (se entiende que a favor de «Vigapinos, S.L.»),
tienen aplicación las normas de la compraventa de la finca por el precio de 2.000.000,00
de euros de los que han quedado aplazados 1.270.000 euros garantizados con condición
resolutoria expresa y su falta de entrega en el plazo convenido, es el contrato de
compraventa de finca sujeto a resolución, previo requerimiento notarial.
8. Como ya se indicó, en el acta de fecha 11 de julio de 2024 (cumplimentada
por notaria de Madrid) se requería también al comprador por el vendedor para que
diera traslado de un determinado expediente de la Confederación Hidrográfica del
Guadiana sobre la modificación de las características del aprovechamiento de aguas
privadas de la finca, a los efectos de conocer si se puede llevar a cabo o no el cambio
de titularidad en la transmisión del aprovechamiento. Y de la documentación aportada
no consta que la Confederación Hidrográfica del Guadiana autorizase (y haya tenido
eficacia), el cambio de titularidad de los aprovechamientos de aguas subterránea que
tiene la finca registral 22.802 de Argamasilla de Alba a favor de la sociedad
«Vigapinos, S.L.»; siendo ello «condición esencial de la compra» y presupuesto para
cve: BOE-A-2025-5808
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