BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38961

el ejercicio de la condición resolutoria expresa en garantía del precio aplazado, tal
como resulta de los términos pactados.
Al respecto, señala la parte vendedora que: «(…) las partes han pactado una
cláusula penal en virtud de la cual, en caso de incumplimiento de las obligaciones
garantizadas, el vendedor hará suyas las cantidades percibidas, y han convenido
expresamente que dicha cláusula penal resultaría de aplicación, en su totalidad, en el
caso de incumplimiento parcial, total, irregular o tardío de tales obligaciones por el
comprador, de manera que no haya lugar a la restitución prevista en el artículo 1123 del
Código Civil; han pactado excluir la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el
artículo 1154 del mismo Código; que la compradora ha aceptado la cláusula penal
declarando su proporcionalidad y adecuación a la vista de la ventaja que para aquella
supone el aplazamiento de pago pactado, sin devengar intereses remuneratorios en
favor de la vendedora, así como los perjuicios que sufriría esta por la falta de cobro del
pago aplazado del precio de la compraventa en el plazo para ello pactado y por la falta
de cumplimiento por la compradora de las restantes obligaciones garantizadas; y que el
comprador ha renunciado, expresa e irrevocablemente, a realizar cualquier reclamación
a la vendedora, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar su
minoración o retraso. Consideraciones que han formulado tanto la doctrina como la
jurisprudencia en el sentido de que el juez no podría moderar la pena cuando se produce
el tipo de incumplimiento previsto por las partes, lo que vendría a ser una lógica
consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) y
del efecto vinculante de los pactos creados (“pacta sunt servanda”, ex artículo 1091 del
Código Civil); de modo que no se puede moderar una cláusula penal convenida por las
partes al amparo del artículo 1154 si, precisamente, la pena pactada se ha previsto para
sancionar el incumplimiento parcial o deficiente producido. En consecuencia, dándose
tales circunstancias, en vía de principios, no es precisa la consignación».
Ahora bien, en la escritura en cuya virtud se pactó la condición resolutoria, se
convino que, en el caso de que la Confederación Hidrográfica del Guadiana no haya
autorizado el cambio de titularidad del aprovechamiento temporal de aguas privadas a
favor de «Vigapinos, S.L.», el precio de compra de la finca no sería el pactado
previamente de 2.000.000 euros, sino el del precio aplazado de 1.270.000 euros siempre
que el vendedor devuelva lo ya recibido; y que para el caso de no devolver los 730.000
euros, ese será el precio de la finca. Es decir, se han pactado dos precios diferentes para
la compra de la finca cuando no se transmitan sus aprovechamientos de aguas
subterráneas, lo que se hace depender de una condición.
Acreditar su cumplimiento o incumplimiento, es uno de los puntos más delicados de
la técnica hipotecaria, pues para ello es preciso atender a hechos y circunstancias que
se desenvuelven fuera del Registro. Así, la Resolución de 10 de enero de 1944 señaló
que el cumplimiento (a lo que hay que equiparar el incumplimiento, a salvo el tema de la
prueba de los hechos negativos) de las condiciones, puede justificarse en el Registro
bien por la notoriedad del suceso, bien por la documentación que ponga de relieve el
hecho, bien por la decisión judicial que así lo declara; entendiendo la doctrina más
autorizada que no se pueden dar normas generales, pues los supuestos son
variadísimos; siendo tal la variedad que la misma va de aquellos casos en que la
demostración puede no ofrecer dificultades, a otros en que será indispensable una
resolución judicial.
En consecuencia, debido a que no consta la acreditación de su cumplimiento o
incumplimiento, por lo que ni puede determinarse con la necesaria certeza la cantidad a
la que ascendería la discutida cláusula penal (que la nota niega que exista realmente), ni
el importe que pueda ser objeto de retención por la parte vendedora, como consecuencia
de la alegada exclusión de la facultad de moderación judicial de la pena; ha de
acreditarse la consignación en establecimiento bancario o caja oficial del importe
percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a
los titulares de derechos extinguidos por la resolución.

cve: BOE-A-2025-5808
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Núm. 70