BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38958

de 2005, 28 de marzo de 2011, 3 de mayo de 2012, 20 de noviembre de 2013, 17 de
febrero de 2014 y 24 de mayo de 2019).
Ahora bien, resulta evidente que tales documentos presentados al Registro de la
Propiedad de Tomelloso tienen una indudable relación con el acta cuya calificación ha
motivado este recurso; y no cabe albergar duda sobre la autenticidad de aquellos, por lo
que pueden ser tenidos en cuenta al formular la calificación (cfr. Sentencia del Tribunal
Supremo de 12 de julio de 2022). Por lo demás, es también evidente que el requerido no
tiene por qué manifestar su oposición necesariamente en el plazo de contestación a
cargo del requirente, de dos días laborables, previsto el artículo 202 del Reglamento
Notarial (que en realidad lo que dispone es que los gastos de esa contestación sean a
cargo del requirente); sino que puede ser formulada en otro momento y, por supuesto,
hacerla llegar a conocimiento del que pretende la resolución.
Del expediente resulta, por tanto, una oposición con virtualidad suficiente para ser
tenida en cuenta en la calificación; la cual, por lo demás, no hace sino trasladar una
evidente controversia a la única instancia ante la que puede legalmente ventilarse: los
tribunales, pues básicamente lo que se dilucida es si hay, o no, un incumplimiento de
contrato, o una voluntad obstativa a la entrega de la finca por parte del vendedor. Y es
ante esa instancia (una vez formulada tal oposición en plazo), donde deberá el
transmitente acreditar los presupuestos de la resolución; quedando por ello excluida de
la competencia registral su apreciación y la concurrencia de las causas de la resolución.
5. Otro requisito exigido es que también deberá incorporarse, o acompañarse al
requerimiento, el documento que acredite haberse consignado en establecimiento
bancario, o caja oficial, el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o
corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la
resolución (artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión,
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la
que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la
contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el
artículo 1154 del Código Civil (cfr. Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que
quepa pactar otra cosa en la escritura (cfr. Resolución 19 de julio de 1994); si bien,
conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto
de 2019, la moderación de la cláusula penal es renunciable en determinados casos.
Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente,
podrán existir cantidades que fueron indebidamente consignadas, porque la deducción
posible no pudo de momento ser determinada.
En el plano registral, la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2012). Ahora bien, conforme la
jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la
moderación de la cláusula penal es renunciable, tal como consta en la escritura. En
efecto, la última jurisprudencia ha aceptado la posibilidad de que, por pacto entre las
partes, pueda admitirse la renuncia del comprador a la moderación de la cláusula penal
(cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2014, 2 y 24 de octubre de 2017
y 14 de febrero de 2018, según las cuales, de una interpretación correcta del
artículo 1154 del Código Civil, ha de extraerse que no cabe la moderación judicial de una
pena si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto en el marco
de la relación contractual en cuestión, en el entendimiento de que el referido precepto

cve: BOE-A-2025-5808
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Núm. 70