Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38957
Maño, S.L.» no fue ni requerida por burofax y tampoco por correo electrónico, en la
forma que se manifiesta en la instancia privada.
4. Expuesto lo anterior, cabe indicar que se ha declarado reiteradamente por este
Centro Directivo que, una vez realizado el correspondiente requerimiento y formulada
oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar, en el correspondiente
proceso judicial, los presupuestos de la resolución; esto es, la existencia de un
incumplimiento grave (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre
de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa
razonable que justifique esa conducta (así, las Sentencias del Tribunal Supremo de 18
de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20
de febrero y 16 de marzo de 1995).
Del expediente resulta la existencia de tal requerimiento de la parte compradora; y
también, la oposición de ésta al requerimiento en acta de referencia (manifestaciones)
autorizada por la notaria de Tomelloso el día 22 de agosto de 2024, doña María Paloma
Zaldo Pérez, número 1.305 de su protocolo. En ella, expone el representante de la parte
compradora, entre otros argumentos: la existencia de procedimientos judiciales
anteriores iniciados a su instancia, habida cuenta que se viene intentando realizar el
pago insistentemente a la parte vendedora y que esta se resiste a recibirlo y a entregar
la posesión (que se encuentra a manos de terceros), y que se ha puesto a disposición de
la parte de vendedora el precio aplazado de la finca, contra la entrega de la posesión
dentro del 15 días conferido en el reiterado requerimiento notarial (recordemos que el
acta autorizada por la notaria de Madrid, para cumplimentarlo, se cerró el día 12 de
agosto de 2024).
En la reseñada acta de manifestaciones autorizada en Tomelloso, compareció
igualmente un apoderado de la vendedora, pero no de los poseedores de la finca,
reflejándose lo siguiente:
– Que por medio de burofax enviado a «Agrícola San José Casa Maño, S.L.», se ha
puesto de nuevo a disposición de este el precio aplazado de la finca contra la entrega de
la posesión, dentro del plazo de 15 días conferido en el requerimiento notarial.
– Que se ha adelantado vía correo electrónico a la administradora única de la citada
mercantil, la contestación y el contenido del burofax enviado.
– Que exhibe a la notaria un cheque por importe de 1.270.000 euros; y que deja
constancia de que el cheque no ha podido ser entregado pues tan solo ha asistido don F.
S. S., como apoderado de «Agrícola San José Casa Maño, S.L.», no compareciendo
nadie más en nombre de los ocupantes, por lo que no haciéndose entrega de la
posesión no se hace tampoco entrega del cheque.
Obran incorporadas copias de escritos cuyos destinatarios son la citada notaria de
Madrid y la sociedad en su día vendedora.
Es cierto que el recurrente, en sus alegaciones, niega virtualidad a la oposición y a la
forma en que aquella se comunicó al Registro; que este Centro Directivo tiene declarado
que cuando la titulación –presentada– no tiene otra pretensión que advertir, ilustrar y
condicionar la calificación del registrador, no debe tenerse en consideración a la hora de
ejercer la función calificadora, máxime cuando por su contenido o materia no es
susceptible de provocar asiento registral alguno. Y que si esa titulación presentada
responde al único fin de influir en la decisión del registrador, no debe ser tomada en
cuenta en el ejercicio de la función calificadora actual o futura; lo mismo que tampoco
puedan tenerse en consideración aquellos en que el registrador tenga conocimiento
personal, pues los legítimamente interesados tienen abierta la puerta, en su caso, para
acudir a la vía judicial e impugnar la validez del acto o actos cuyo acceso registral
pudiera considerar improcedentes, y solicitar, en su caso y siempre y cuando quepa su
admisibilidad según el Derecho y si así lo acordara la autoridad judicial correspondiente,
la oportuna medida cautelar (vid. Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 11 de mayo de 1999, 28 de abril de 2000, 2 de enero y 5 de marzo
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38957
Maño, S.L.» no fue ni requerida por burofax y tampoco por correo electrónico, en la
forma que se manifiesta en la instancia privada.
4. Expuesto lo anterior, cabe indicar que se ha declarado reiteradamente por este
Centro Directivo que, una vez realizado el correspondiente requerimiento y formulada
oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar, en el correspondiente
proceso judicial, los presupuestos de la resolución; esto es, la existencia de un
incumplimiento grave (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre
de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa
razonable que justifique esa conducta (así, las Sentencias del Tribunal Supremo de 18
de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20
de febrero y 16 de marzo de 1995).
Del expediente resulta la existencia de tal requerimiento de la parte compradora; y
también, la oposición de ésta al requerimiento en acta de referencia (manifestaciones)
autorizada por la notaria de Tomelloso el día 22 de agosto de 2024, doña María Paloma
Zaldo Pérez, número 1.305 de su protocolo. En ella, expone el representante de la parte
compradora, entre otros argumentos: la existencia de procedimientos judiciales
anteriores iniciados a su instancia, habida cuenta que se viene intentando realizar el
pago insistentemente a la parte vendedora y que esta se resiste a recibirlo y a entregar
la posesión (que se encuentra a manos de terceros), y que se ha puesto a disposición de
la parte de vendedora el precio aplazado de la finca, contra la entrega de la posesión
dentro del 15 días conferido en el reiterado requerimiento notarial (recordemos que el
acta autorizada por la notaria de Madrid, para cumplimentarlo, se cerró el día 12 de
agosto de 2024).
En la reseñada acta de manifestaciones autorizada en Tomelloso, compareció
igualmente un apoderado de la vendedora, pero no de los poseedores de la finca,
reflejándose lo siguiente:
– Que por medio de burofax enviado a «Agrícola San José Casa Maño, S.L.», se ha
puesto de nuevo a disposición de este el precio aplazado de la finca contra la entrega de
la posesión, dentro del plazo de 15 días conferido en el requerimiento notarial.
– Que se ha adelantado vía correo electrónico a la administradora única de la citada
mercantil, la contestación y el contenido del burofax enviado.
– Que exhibe a la notaria un cheque por importe de 1.270.000 euros; y que deja
constancia de que el cheque no ha podido ser entregado pues tan solo ha asistido don F.
S. S., como apoderado de «Agrícola San José Casa Maño, S.L.», no compareciendo
nadie más en nombre de los ocupantes, por lo que no haciéndose entrega de la
posesión no se hace tampoco entrega del cheque.
Obran incorporadas copias de escritos cuyos destinatarios son la citada notaria de
Madrid y la sociedad en su día vendedora.
Es cierto que el recurrente, en sus alegaciones, niega virtualidad a la oposición y a la
forma en que aquella se comunicó al Registro; que este Centro Directivo tiene declarado
que cuando la titulación –presentada– no tiene otra pretensión que advertir, ilustrar y
condicionar la calificación del registrador, no debe tenerse en consideración a la hora de
ejercer la función calificadora, máxime cuando por su contenido o materia no es
susceptible de provocar asiento registral alguno. Y que si esa titulación presentada
responde al único fin de influir en la decisión del registrador, no debe ser tomada en
cuenta en el ejercicio de la función calificadora actual o futura; lo mismo que tampoco
puedan tenerse en consideración aquellos en que el registrador tenga conocimiento
personal, pues los legítimamente interesados tienen abierta la puerta, en su caso, para
acudir a la vía judicial e impugnar la validez del acto o actos cuyo acceso registral
pudiera considerar improcedentes, y solicitar, en su caso y siempre y cuando quepa su
admisibilidad según el Derecho y si así lo acordara la autoridad judicial correspondiente,
la oportuna medida cautelar (vid. Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 11 de mayo de 1999, 28 de abril de 2000, 2 de enero y 5 de marzo
cve: BOE-A-2025-5808
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