Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38955
d) ante la oposición del comprador a la resolución del contrato de compraventa, han
surgido hechos que quedan fuera de la calificación registral, ya que no pueden
apreciarse por el registrador y se exige una sentencia judicial que determine, o no, el
incumplimiento del contrato. La sentencia judicial determinará si la conducta del
adquirente es, o no, un incumplimiento grave que ha frustrado el fin del contrato, sin
hallar una causa razonable que justifique esa conducta; expresamente en este caso por
reclamar la posesión de la finca al momento del pago ofrecido. Asimismo, se podrá
pronunciar sobre si queda acreditado que la sociedad compradora es titular de los
aprovechamientos de aguas subterráneos y, en su caso, sobre la moderación de la
cantidad a devolver por el vendedor, atendiendo a la resolución judicial que se adopte.
Se recurre la calificación, pudiendo sintetizarse los argumentos empleados para
rebatirla así:
a) Se invoca el automatismo de la resolución del contrato de compraventa
cumpliendo los requisitos del artículo 59 Reglamento Hipotecario; suficiente para
reinscribir el dominio a favor del vendedor que reclama la resolución por falta de pago
aplazado, en la forma expresada en el asiento respectivo, sin necesidad de intervención
judicial. Incluso en caso de oposición del comprador (cita las Resoluciones de esta
Dirección General de 21 noviembre de 1978, 5 de marzo y 3 de julio de 2012, 10 de
enero de 2013 y 10 de agosto de 2020).
b) La supuesta oposición de la parte compradora es inexistente a los efectos
pretendidos; no fue efectuada, ni consta, en el documento de requerimiento de pago, y
sin que la instancia presentada reúna los requisitos legales y jurisprudenciales previstos.
La posesión solo se entregaría tras haber efectuado el pago aplazado y no antes, y solo
existe un ofrecimiento de pago. No son ciertos los requerimientos que se dicen en las
actas de manifestaciones.
c) La consignación de las cantidades que ha recibido el comprador, esto es,
730.000 euros, no se debe exigir. Y se basa, fundamentalmente, en el criterio de la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de agosto
de 2019; considerando que las partes han pactado una cláusula penal para el caso de
incumplimiento por el comprador, ya sea total o parcial, así como que se ha pactado
previamente excluir la facultad moderadora de los tribunales. Además, no existiendo
terceros, no procede exigir la consignación a que se refiere el artículo 175 del
Reglamento Hipotecario.
2. Así la cosas, para resolver el presente recurso se debe recordar, y verificar, la
concurrencia de todos los requisitos señalados por el presente Centro Directivo y la
jurisprudencia y, en consecuencia, desestimar el recurso, manteniendo la calificación
registral; o bien estimarlo y permitiendo la reinscripción del dominio de la finca vendida a
favor del vendedor.
En primer lugar, es requisito esencial que se haya pactado la condición resolutoria
expresa o explícita, y como se ha venido señalando reiteradamente en Resoluciones de
este Centro Directivo, no es preciso que en la cláusula en que se establezca la condición
resolutoria se empleen los términos «expresa» o «explícita», siempre que la voluntad
resolutoria de los contratantes resulta clara e indudable. En el presente caso, hay
acuerdo de parte vendedora y compradora en garantizar el pago aplazado por dicha
condición resolutoria expresa o explícita, aunque tales términos no aparezcan en la
escritura de complemento y condición resolutoria autorizada el día 24 de julio de 2019
por la notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot.
Además, la reinscripción a favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de
la condición resolutoria expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, está
sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes; tanto la
del comprador, que se vería privado de su dominio sobre la cosa comprada, como para
el vendedor, que reintegraría en su patrimonio la cosa vendida, y que se pueden
sintetizar de la siguiente forma: debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38955
d) ante la oposición del comprador a la resolución del contrato de compraventa, han
surgido hechos que quedan fuera de la calificación registral, ya que no pueden
apreciarse por el registrador y se exige una sentencia judicial que determine, o no, el
incumplimiento del contrato. La sentencia judicial determinará si la conducta del
adquirente es, o no, un incumplimiento grave que ha frustrado el fin del contrato, sin
hallar una causa razonable que justifique esa conducta; expresamente en este caso por
reclamar la posesión de la finca al momento del pago ofrecido. Asimismo, se podrá
pronunciar sobre si queda acreditado que la sociedad compradora es titular de los
aprovechamientos de aguas subterráneos y, en su caso, sobre la moderación de la
cantidad a devolver por el vendedor, atendiendo a la resolución judicial que se adopte.
Se recurre la calificación, pudiendo sintetizarse los argumentos empleados para
rebatirla así:
a) Se invoca el automatismo de la resolución del contrato de compraventa
cumpliendo los requisitos del artículo 59 Reglamento Hipotecario; suficiente para
reinscribir el dominio a favor del vendedor que reclama la resolución por falta de pago
aplazado, en la forma expresada en el asiento respectivo, sin necesidad de intervención
judicial. Incluso en caso de oposición del comprador (cita las Resoluciones de esta
Dirección General de 21 noviembre de 1978, 5 de marzo y 3 de julio de 2012, 10 de
enero de 2013 y 10 de agosto de 2020).
b) La supuesta oposición de la parte compradora es inexistente a los efectos
pretendidos; no fue efectuada, ni consta, en el documento de requerimiento de pago, y
sin que la instancia presentada reúna los requisitos legales y jurisprudenciales previstos.
La posesión solo se entregaría tras haber efectuado el pago aplazado y no antes, y solo
existe un ofrecimiento de pago. No son ciertos los requerimientos que se dicen en las
actas de manifestaciones.
c) La consignación de las cantidades que ha recibido el comprador, esto es,
730.000 euros, no se debe exigir. Y se basa, fundamentalmente, en el criterio de la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de agosto
de 2019; considerando que las partes han pactado una cláusula penal para el caso de
incumplimiento por el comprador, ya sea total o parcial, así como que se ha pactado
previamente excluir la facultad moderadora de los tribunales. Además, no existiendo
terceros, no procede exigir la consignación a que se refiere el artículo 175 del
Reglamento Hipotecario.
2. Así la cosas, para resolver el presente recurso se debe recordar, y verificar, la
concurrencia de todos los requisitos señalados por el presente Centro Directivo y la
jurisprudencia y, en consecuencia, desestimar el recurso, manteniendo la calificación
registral; o bien estimarlo y permitiendo la reinscripción del dominio de la finca vendida a
favor del vendedor.
En primer lugar, es requisito esencial que se haya pactado la condición resolutoria
expresa o explícita, y como se ha venido señalando reiteradamente en Resoluciones de
este Centro Directivo, no es preciso que en la cláusula en que se establezca la condición
resolutoria se empleen los términos «expresa» o «explícita», siempre que la voluntad
resolutoria de los contratantes resulta clara e indudable. En el presente caso, hay
acuerdo de parte vendedora y compradora en garantizar el pago aplazado por dicha
condición resolutoria expresa o explícita, aunque tales términos no aparezcan en la
escritura de complemento y condición resolutoria autorizada el día 24 de julio de 2019
por la notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot.
Además, la reinscripción a favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de
la condición resolutoria expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, está
sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes; tanto la
del comprador, que se vería privado de su dominio sobre la cosa comprada, como para
el vendedor, que reintegraría en su patrimonio la cosa vendida, y que se pueden
sintetizar de la siguiente forma: debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del
cve: BOE-A-2025-5808
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Núm. 70