Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5808)
Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38950
esta por la falta de cobro del pago aplazado del precio de la compraventa en el plazo
para ello pactado y por la falta de cumplimiento por la compradora de las restantes
obligaciones garantizadas; y el comprador ha renunciado, expresa e irrevocablemente, a
realizar cualquier reclamación a la vendedora, judicial o extrajudicial, tendente excluir su
aplicación, solicitar su minoración o retraso.
Consideraciones que han formulado tanto la doctrina como la jurisprudencia en el
sentido de que el juez no podría moderar la pena cuando se produce el tipo de
incumplimiento previsto por las partes, lo que vendría a ser una lógica consecuencia del
principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) y del efecto
vinculante de los pactos creados (“pacta sunt servanda”, ex artículo 1091 del Código
Civil); de modo que no se puede moderar una cláusula penal convenida por las partes al
amparo del artículo 1154 si, precisamente, la pena pactada se ha previsto para sancionar
el incumplimiento parcial o deficiente producido. En consecuencia, dándose tales
circunstancias, en vía de principios, no es precisa la consignación.
En Resolución de 31 de mayo de 2017, Dirección General de los Registros y del
Notariado que con transcripción de otras anteriores (5 de septiembre de 2013 y 16 de
diciembre de 2015) expresa lo siguiente:
“el principio de consignación íntegra del precio pactado, establecido por diversas
resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir
pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede
llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia
registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción.
El conjunto de interés en juego exige, para que el mecanismo de cancelación de
derechos sin consentimiento de su titular funcione correctamente, que las cantidades
deducidas sean indubitadas y consten debidamente acreditadas”. Y termina afirmando
que “como ha reiterado este Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación
a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no
puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario,
descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia”. Por
otra parte, no puede desconocerse que si se llega a la conclusión de que no procede la
restitución de lo percibido, debe también concluirse que nada hay que consignar.
Sentencia Tribunal Supremo 616/2021, de 21 de septiembre:
“3.1 La resolución produce sus efectos ex tunc y no ex nunc (sentencias de 17 de
junio de 1986 y 638/2002, de 21 de junio), de forma que la resolución del dominio o
derecho real adquirido por el comprador o adquirente determina la resolución de los
derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho
resuelto (artículos 513, n.º 6, 529 y 1124 CC, y 11 y 107 LH; RRDGRN 1 de abril de 2011
y 24 de julio de 2014), incluidos los embargos trabados sobre la finca (...).
3.2 La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la
acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir
que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos
del artículo 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su
ignorancia) –lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido–, pues el
efecto retroactivo de la Resolución sea por condición resolutoria expresa, sea por
incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de
buena fe. (...).
La eficacia frente a terceros de la condición inscrita exige también que, en caso de
que no se haya practicado anotación preventiva de la demanda presentada para obtener
la declaración judicial de resolución y la cancelación de los asientos posteriores, los
titulares de los correspondientes derechos inscritos o anotados hayan tenido ocasión de
intervenir en el procedimiento judicial para alegar cuanto interese a sus derechos,
especialmente sobre los presupuestos y procedencia de la resolución. Premisa que en el
presente caso aparece cumplida tras la ampliación de la demanda interpuesta,
cve: BOE-A-2025-5808
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38950
esta por la falta de cobro del pago aplazado del precio de la compraventa en el plazo
para ello pactado y por la falta de cumplimiento por la compradora de las restantes
obligaciones garantizadas; y el comprador ha renunciado, expresa e irrevocablemente, a
realizar cualquier reclamación a la vendedora, judicial o extrajudicial, tendente excluir su
aplicación, solicitar su minoración o retraso.
Consideraciones que han formulado tanto la doctrina como la jurisprudencia en el
sentido de que el juez no podría moderar la pena cuando se produce el tipo de
incumplimiento previsto por las partes, lo que vendría a ser una lógica consecuencia del
principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) y del efecto
vinculante de los pactos creados (“pacta sunt servanda”, ex artículo 1091 del Código
Civil); de modo que no se puede moderar una cláusula penal convenida por las partes al
amparo del artículo 1154 si, precisamente, la pena pactada se ha previsto para sancionar
el incumplimiento parcial o deficiente producido. En consecuencia, dándose tales
circunstancias, en vía de principios, no es precisa la consignación.
En Resolución de 31 de mayo de 2017, Dirección General de los Registros y del
Notariado que con transcripción de otras anteriores (5 de septiembre de 2013 y 16 de
diciembre de 2015) expresa lo siguiente:
“el principio de consignación íntegra del precio pactado, establecido por diversas
resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir
pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede
llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia
registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción.
El conjunto de interés en juego exige, para que el mecanismo de cancelación de
derechos sin consentimiento de su titular funcione correctamente, que las cantidades
deducidas sean indubitadas y consten debidamente acreditadas”. Y termina afirmando
que “como ha reiterado este Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación
a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no
puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario,
descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia”. Por
otra parte, no puede desconocerse que si se llega a la conclusión de que no procede la
restitución de lo percibido, debe también concluirse que nada hay que consignar.
Sentencia Tribunal Supremo 616/2021, de 21 de septiembre:
“3.1 La resolución produce sus efectos ex tunc y no ex nunc (sentencias de 17 de
junio de 1986 y 638/2002, de 21 de junio), de forma que la resolución del dominio o
derecho real adquirido por el comprador o adquirente determina la resolución de los
derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho
resuelto (artículos 513, n.º 6, 529 y 1124 CC, y 11 y 107 LH; RRDGRN 1 de abril de 2011
y 24 de julio de 2014), incluidos los embargos trabados sobre la finca (...).
3.2 La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la
acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir
que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos
del artículo 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su
ignorancia) –lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido–, pues el
efecto retroactivo de la Resolución sea por condición resolutoria expresa, sea por
incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de
buena fe. (...).
La eficacia frente a terceros de la condición inscrita exige también que, en caso de
que no se haya practicado anotación preventiva de la demanda presentada para obtener
la declaración judicial de resolución y la cancelación de los asientos posteriores, los
titulares de los correspondientes derechos inscritos o anotados hayan tenido ocasión de
intervenir en el procedimiento judicial para alegar cuanto interese a sus derechos,
especialmente sobre los presupuestos y procedencia de la resolución. Premisa que en el
presente caso aparece cumplida tras la ampliación de la demanda interpuesta,
cve: BOE-A-2025-5808
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Núm. 70
