Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5805)
Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de registradora de la propiedad de Pinto n.º 2 a cancelar una nota de marginal que refleja el carácter de bien reservable de determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38913
La registradora, en su calificación, entiende que tal cancelación no es posible, en
aplicación de los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 174.2.º de su Reglamento: «(…)
porque la reserva del artículo 811 del Código civil sólo puede cancelarse con
consentimiento de los reservatarios otorgado en escritura pública, o por sentencia judicial
firme que ordene su cancelación».
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
– «se debe proceder a la cancelación de la afección del artículo 811 del Código Civil,
en base a la solicitud formulada por parte interesada, mediante escritura de acta de
manifestaciones para la cancelación, que junto con las certificaciones registrales de las
inscripciones que constan en el Registro incorporadas a dicho acta, y la documentación
aportada por instancia de 21-10-2024, acredita que: 1.º- Han transcurrido más de quince
años desde el fallecimiento de la reservista, sin que los reservatarios hayan ejercitado
acción alguna. 2.º- Ha caducado la acción por el transcurso de 4 años conforme a los
artículos 1299 y 1301 del Código Civil, tanto si quisieran pedir la rescisión de la
compraventa que efectuó su madre, la reservista, como si quisieran pedir la anulación de
la misma».
– «los reservatarios son herederos de la reservista y están obligados por las
transmisiones efectuadas por su madre a la cual han heredado y por tanto están
subrogados en las escrituras de compraventa suscritas por la misma (…) Es por tanto
irrelevante que conocieran o no dicha compraventa, pues al ser la reservista su madre,
quedan plenamente vinculados por la compraventa suscrita por la misma, en la que
están subrogados como vendedores, de igual forma que Talleres Gasan, S.L. está
subrogado como adquirente (…) La compraventa suscrita por la reservista es válida,
pues la mera condición de reservable del bien no afecta a ninguno de los requisitos
exigidos en el artículo 1261 del Código Civil para la validez de los contratos. Los
herederos de la reservista, que coincide que también son los reservatarios, están
obligados por razón de su condición de sucesores de la reservista, a mantener el
cumplimiento del contrato de compraventa suscrito por su madre».
– «los reservatarios, don A. y D.ª T. R. T. B., han aceptado “pura y simplemente” la
herencia de su madre, y así consta en la escritura de partición de herencia cuya copia se
ha aportado como documentación complementaria, y consta inscrita en el Registro de la
propiedad n.º 2 de Pinto; y están obligados a respetar la escritura de compraventa de la
finca registral 5.972 suscrita por su madre, y por tanto se puede cancelar la reserva del
artículo 811 del Código Civil, sin que sea exigible su autorización expresa. En la escritura
particional de D.ª T. B. F. se citan las fincas que los reservistas adquieren de su madre,
con exclusión de los hijos del segundo matrimonio, y no se cita la finca 5.972 porque
estaba vendida por la causante y ningún derecho podían adquirir con relación a la
misma».
– «no cabe exigir que se efectúe una renuncia expresa por los reservatarios en
escritura pública para poder cancelar la afección registral a la reserva del artículo 811 del
Código Civil. Es un derecho personal, que tiene que ejercitarse en un plazo, y caducado
este plazo cabe inscribir la cancelación de la reserva del artículo 811 del Código civil, de
conformidad con los párrafos segundo y cuarto del artículo 82 de la ley Hipotecaria;
artículo 98 de la Ley Hipotecaria, y artículo 174 del Reglamento Hipotecario párrafos
primero y tercero».
2. Así las cosas, y antes de entrar en el fondo del recurso, es preciso abordar dos
cuestiones de índole procedimental.
La primera, que el recurso se interpone contra la calificación inicial, confirmada por la
sustitutoria –no contra ésta–, y respecto de los defectos confirmados, que en este caso
lo han sido en su totalidad. Todo ello, resulta tanto de la propia dicción del artículo 19 bis
de la Ley Hipotecaria en su apartado quinto, como de la referencia a los posibles
recursos que derivan de ambas calificaciones. Por tanto, y pese a referirse también el
recurrente a la calificación emitida por el registrador sustituto, únicamente procede que
cve: BOE-A-2025-5805
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38913
La registradora, en su calificación, entiende que tal cancelación no es posible, en
aplicación de los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 174.2.º de su Reglamento: «(…)
porque la reserva del artículo 811 del Código civil sólo puede cancelarse con
consentimiento de los reservatarios otorgado en escritura pública, o por sentencia judicial
firme que ordene su cancelación».
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
– «se debe proceder a la cancelación de la afección del artículo 811 del Código Civil,
en base a la solicitud formulada por parte interesada, mediante escritura de acta de
manifestaciones para la cancelación, que junto con las certificaciones registrales de las
inscripciones que constan en el Registro incorporadas a dicho acta, y la documentación
aportada por instancia de 21-10-2024, acredita que: 1.º- Han transcurrido más de quince
años desde el fallecimiento de la reservista, sin que los reservatarios hayan ejercitado
acción alguna. 2.º- Ha caducado la acción por el transcurso de 4 años conforme a los
artículos 1299 y 1301 del Código Civil, tanto si quisieran pedir la rescisión de la
compraventa que efectuó su madre, la reservista, como si quisieran pedir la anulación de
la misma».
– «los reservatarios son herederos de la reservista y están obligados por las
transmisiones efectuadas por su madre a la cual han heredado y por tanto están
subrogados en las escrituras de compraventa suscritas por la misma (…) Es por tanto
irrelevante que conocieran o no dicha compraventa, pues al ser la reservista su madre,
quedan plenamente vinculados por la compraventa suscrita por la misma, en la que
están subrogados como vendedores, de igual forma que Talleres Gasan, S.L. está
subrogado como adquirente (…) La compraventa suscrita por la reservista es válida,
pues la mera condición de reservable del bien no afecta a ninguno de los requisitos
exigidos en el artículo 1261 del Código Civil para la validez de los contratos. Los
herederos de la reservista, que coincide que también son los reservatarios, están
obligados por razón de su condición de sucesores de la reservista, a mantener el
cumplimiento del contrato de compraventa suscrito por su madre».
– «los reservatarios, don A. y D.ª T. R. T. B., han aceptado “pura y simplemente” la
herencia de su madre, y así consta en la escritura de partición de herencia cuya copia se
ha aportado como documentación complementaria, y consta inscrita en el Registro de la
propiedad n.º 2 de Pinto; y están obligados a respetar la escritura de compraventa de la
finca registral 5.972 suscrita por su madre, y por tanto se puede cancelar la reserva del
artículo 811 del Código Civil, sin que sea exigible su autorización expresa. En la escritura
particional de D.ª T. B. F. se citan las fincas que los reservistas adquieren de su madre,
con exclusión de los hijos del segundo matrimonio, y no se cita la finca 5.972 porque
estaba vendida por la causante y ningún derecho podían adquirir con relación a la
misma».
– «no cabe exigir que se efectúe una renuncia expresa por los reservatarios en
escritura pública para poder cancelar la afección registral a la reserva del artículo 811 del
Código Civil. Es un derecho personal, que tiene que ejercitarse en un plazo, y caducado
este plazo cabe inscribir la cancelación de la reserva del artículo 811 del Código civil, de
conformidad con los párrafos segundo y cuarto del artículo 82 de la ley Hipotecaria;
artículo 98 de la Ley Hipotecaria, y artículo 174 del Reglamento Hipotecario párrafos
primero y tercero».
2. Así las cosas, y antes de entrar en el fondo del recurso, es preciso abordar dos
cuestiones de índole procedimental.
La primera, que el recurso se interpone contra la calificación inicial, confirmada por la
sustitutoria –no contra ésta–, y respecto de los defectos confirmados, que en este caso
lo han sido en su totalidad. Todo ello, resulta tanto de la propia dicción del artículo 19 bis
de la Ley Hipotecaria en su apartado quinto, como de la referencia a los posibles
recursos que derivan de ambas calificaciones. Por tanto, y pese a referirse también el
recurrente a la calificación emitida por el registrador sustituto, únicamente procede que
cve: BOE-A-2025-5805
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Núm. 70