Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5805)
Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de registradora de la propiedad de Pinto n.º 2 a cancelar una nota de marginal que refleja el carácter de bien reservable de determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38908
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 26 de junio de 1997, dice que
tratándose de bienes inmuebles que están inscritos en el Registro de la Propiedad
haciéndose constar el carácter de reservable de los mismos, esta indicación exterioriza
la existencia de una acción resolutoria que afectará a los terceros adquirentes.
Si a la muerte del reservista quedan reservatarios, y además constaba en el Registro
al tiempo de la enajenación la cualidad de reservables de los inmuebles, los
reservatarios podrán impugnar la enajenación y recobrar los bienes, pues la causa de
resolución del derecho del tercero consta expresamente en el Registro de la Propiedad.
Solo tras el fallecimiento de la reservista, los reservatarios que le sobrevivieran
podrían, al cumplirse la condición resolutoria, instar la ineficacia (la resolución) de la
enajenación.
La acción ejercitable por los reservatarios, es la de rescisión del contrato de
compraventa suscrito por la reservista, regulada en los artículos 1.290 y siguientes del
Código Civil.
El artículo 1.290 del Código Civil dice:
“Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos
por la Ley.”
Y el artículo 1.291, dice que son rescindibles:
“5.º- Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la ley.”
Entre dichos supuestos legales estaría el artículo 811 del Código Civil, y
concordantes.
El artículo 1.294 del Código Civil, dice:
“La acción de rescisión es subsidiaria; no podrá ejercitarse sino cuando el
perjudicado carezca de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio.”
En consecuencia, el derecho de los reservatarios consiste en la posibilidad de
reclamar a la reservista, o a sus herederos, la reparación del perjuicio derivado de la
eventual transmisión de la finca, en la forma prevista en el artículo 974 del Código Civil,
que le obligaba a garantizar el valor de la finca a la reservista.
Dicha acción es de los reservatarios exclusivamente frente a la reservista, o sus
herederos. En el caso que nos ocupa los reservatarios son también herederos, luego no
tienen dicha acción de indemnización.
El artículo 1.295 del Código Civil, dice:
“La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con
sus frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto
cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese
obligado.
Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren
legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe.
En este caso podrá reclamarse la indemnización de perjuicios al causante de la
lesión.”
Nuevamente en aplicación de este precepto, deben los reservatarios reclamar a la
reservista la indemnización de los daños y perjuicios causados, toda vez que la finca se
encuentra en posesión de terceras personas que han procedido de buena fe, y pagado el
precio de la compraventa.
Y en todo caso, si los reservatarios quieren accionar la rescisión de la compraventa
frente a los adquirentes, deben devolver el precio con sus intereses, así como las
mejoras realizadas en la finca.
cve: BOE-A-2025-5805
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38908
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 26 de junio de 1997, dice que
tratándose de bienes inmuebles que están inscritos en el Registro de la Propiedad
haciéndose constar el carácter de reservable de los mismos, esta indicación exterioriza
la existencia de una acción resolutoria que afectará a los terceros adquirentes.
Si a la muerte del reservista quedan reservatarios, y además constaba en el Registro
al tiempo de la enajenación la cualidad de reservables de los inmuebles, los
reservatarios podrán impugnar la enajenación y recobrar los bienes, pues la causa de
resolución del derecho del tercero consta expresamente en el Registro de la Propiedad.
Solo tras el fallecimiento de la reservista, los reservatarios que le sobrevivieran
podrían, al cumplirse la condición resolutoria, instar la ineficacia (la resolución) de la
enajenación.
La acción ejercitable por los reservatarios, es la de rescisión del contrato de
compraventa suscrito por la reservista, regulada en los artículos 1.290 y siguientes del
Código Civil.
El artículo 1.290 del Código Civil dice:
“Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos
por la Ley.”
Y el artículo 1.291, dice que son rescindibles:
“5.º- Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la ley.”
Entre dichos supuestos legales estaría el artículo 811 del Código Civil, y
concordantes.
El artículo 1.294 del Código Civil, dice:
“La acción de rescisión es subsidiaria; no podrá ejercitarse sino cuando el
perjudicado carezca de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio.”
En consecuencia, el derecho de los reservatarios consiste en la posibilidad de
reclamar a la reservista, o a sus herederos, la reparación del perjuicio derivado de la
eventual transmisión de la finca, en la forma prevista en el artículo 974 del Código Civil,
que le obligaba a garantizar el valor de la finca a la reservista.
Dicha acción es de los reservatarios exclusivamente frente a la reservista, o sus
herederos. En el caso que nos ocupa los reservatarios son también herederos, luego no
tienen dicha acción de indemnización.
El artículo 1.295 del Código Civil, dice:
“La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con
sus frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto
cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese
obligado.
Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren
legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe.
En este caso podrá reclamarse la indemnización de perjuicios al causante de la
lesión.”
Nuevamente en aplicación de este precepto, deben los reservatarios reclamar a la
reservista la indemnización de los daños y perjuicios causados, toda vez que la finca se
encuentra en posesión de terceras personas que han procedido de buena fe, y pagado el
precio de la compraventa.
Y en todo caso, si los reservatarios quieren accionar la rescisión de la compraventa
frente a los adquirentes, deben devolver el precio con sus intereses, así como las
mejoras realizadas en la finca.
cve: BOE-A-2025-5805
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
