Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5804)
Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Amorebieta-Etxano a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, con ocasión del otorgamiento de un acta otorgada en el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38890
obtenida con posterioridad al otorgamiento del título, la nueva superficie atribuida a la
parcela es la de 23.273,85 metros cuadrados.
La registradora, en una nota de defectos, carente de fecha y firma, señala como
defectos obstativos a la inscripción los siguientes: en primer lugar, que si lo que se
pretende es la constancia de la nueva superficie catastral, por ser ésta la real, debe
iniciarse un nuevo procedimiento, con la nueva descripción que pretende hacerse
constar en el Registro y, en segundo lugar, que estando la finca gravada con dos
reservas de usufructo, debe solicitarse su cancelación en caso de encontrase fallecidos
los usufructuario o bien deben ser notificados éstos en la tramitación del expediente
notarial de rectificación de descripción.
El notario recurrente sostiene, en síntesis, que se ha dado cumplimiento a la
tramitación legal prevista para lograr la rectificación; que el promotor del expediente
aporta representación gráfica georreferenciada alternativa con la cabida que pretende
inscribirse –23.228 metros cuadrados–, resultando ajeno a la legalidad del documento
las modificaciones posteriores que pudieran haberse operado en Catastro; que iniciar de
nuevo el procedimiento de rectificación de cabida conlleva perjuicios al interesado y
desvirtúa el procedimiento, de tal manera que las vicisitudes y éxito del mismo
dependerían de la inexistencia de alteraciones catastrales sobrevenidas entre la
finalización del procedimiento y su calificación registral y despacho; que el artículo 201
de la Ley Hipotecaria admite la representación gráfica georreferenciada alternativa; en
cuanto a los derechos de usufructo que gravan la finca, que se desconocen los
domicilios y fechas de defunción de los usufructuarios, arbitrándose en la norma un
sistema de notificación edictal nominativo subsidiario; que las dudas de identidad deben
advertirse en el momento de expedirse la certificación prevenida en el precepto y han de
ser palmarias, lo que no ocurre en el caso del presente expediente, no reuniendo la
calificación la motivación jurídica necesaria, pues ni siquiera se menciona el precepto en
que se basa la calificación desfavorable; finalmente, señala que la nota de defectos no
respeta los plazos de calificación consignados en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ni
ha sido notificada en forma válida por la registradora, por lo que debe entenderse que no
ha comenzado a correr el plazo para la interposición del recurso establecido en el
artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
2. Con carácter previo debe abordarse la naturaleza del escrito remitido por la
registradora al presentante y cuya impugnación ha desembocado en el presente
expediente puesto que la registradora, en su informe, considera, a la vista del escrito de
recurso, que el mismo no constituye una nota de calificación sino una «nota de
defectos».
Como tiene señalado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resolución de 10 de
junio de 2009 y 16 de mayo de 2012), el procedimiento registral tiene una naturaleza
especial que no encaja en la puramente administrativa, al versar sobre cuestiones
civiles, por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en la
legislación hipotecaria. De esta doctrina, reforzada por la Sentencia del Tribunal
Supremo de 3 de enero de 2011, resulta que la calificación registral presenta
particularidades de notoria importancia respecto del régimen de las actividades de las
Administraciones Públicas; y por ello, la aplicación supletoria de las normas del
procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con
carácter general ni de manera abstracta, por lo que no puede entenderse la existencia en
el procedimiento registral de un trámite de audiencia, tal como se encuentra regulado en
la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas.
Así, debe entenderse que si el registrador, una vez presentado un documento a
despacho, procede a realizar al presentante una «comunicación» indicando la existencia
de un defecto que sustancialmente impide la inscripción y justificando dicha apreciación,
su comunicación deberá ser tratada a todos los efectos como nota de calificación en el
sentido a que refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, aunque la referida
cve: BOE-A-2025-5804
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38890
obtenida con posterioridad al otorgamiento del título, la nueva superficie atribuida a la
parcela es la de 23.273,85 metros cuadrados.
La registradora, en una nota de defectos, carente de fecha y firma, señala como
defectos obstativos a la inscripción los siguientes: en primer lugar, que si lo que se
pretende es la constancia de la nueva superficie catastral, por ser ésta la real, debe
iniciarse un nuevo procedimiento, con la nueva descripción que pretende hacerse
constar en el Registro y, en segundo lugar, que estando la finca gravada con dos
reservas de usufructo, debe solicitarse su cancelación en caso de encontrase fallecidos
los usufructuario o bien deben ser notificados éstos en la tramitación del expediente
notarial de rectificación de descripción.
El notario recurrente sostiene, en síntesis, que se ha dado cumplimiento a la
tramitación legal prevista para lograr la rectificación; que el promotor del expediente
aporta representación gráfica georreferenciada alternativa con la cabida que pretende
inscribirse –23.228 metros cuadrados–, resultando ajeno a la legalidad del documento
las modificaciones posteriores que pudieran haberse operado en Catastro; que iniciar de
nuevo el procedimiento de rectificación de cabida conlleva perjuicios al interesado y
desvirtúa el procedimiento, de tal manera que las vicisitudes y éxito del mismo
dependerían de la inexistencia de alteraciones catastrales sobrevenidas entre la
finalización del procedimiento y su calificación registral y despacho; que el artículo 201
de la Ley Hipotecaria admite la representación gráfica georreferenciada alternativa; en
cuanto a los derechos de usufructo que gravan la finca, que se desconocen los
domicilios y fechas de defunción de los usufructuarios, arbitrándose en la norma un
sistema de notificación edictal nominativo subsidiario; que las dudas de identidad deben
advertirse en el momento de expedirse la certificación prevenida en el precepto y han de
ser palmarias, lo que no ocurre en el caso del presente expediente, no reuniendo la
calificación la motivación jurídica necesaria, pues ni siquiera se menciona el precepto en
que se basa la calificación desfavorable; finalmente, señala que la nota de defectos no
respeta los plazos de calificación consignados en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ni
ha sido notificada en forma válida por la registradora, por lo que debe entenderse que no
ha comenzado a correr el plazo para la interposición del recurso establecido en el
artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
2. Con carácter previo debe abordarse la naturaleza del escrito remitido por la
registradora al presentante y cuya impugnación ha desembocado en el presente
expediente puesto que la registradora, en su informe, considera, a la vista del escrito de
recurso, que el mismo no constituye una nota de calificación sino una «nota de
defectos».
Como tiene señalado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resolución de 10 de
junio de 2009 y 16 de mayo de 2012), el procedimiento registral tiene una naturaleza
especial que no encaja en la puramente administrativa, al versar sobre cuestiones
civiles, por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en la
legislación hipotecaria. De esta doctrina, reforzada por la Sentencia del Tribunal
Supremo de 3 de enero de 2011, resulta que la calificación registral presenta
particularidades de notoria importancia respecto del régimen de las actividades de las
Administraciones Públicas; y por ello, la aplicación supletoria de las normas del
procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con
carácter general ni de manera abstracta, por lo que no puede entenderse la existencia en
el procedimiento registral de un trámite de audiencia, tal como se encuentra regulado en
la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas.
Así, debe entenderse que si el registrador, una vez presentado un documento a
despacho, procede a realizar al presentante una «comunicación» indicando la existencia
de un defecto que sustancialmente impide la inscripción y justificando dicha apreciación,
su comunicación deberá ser tratada a todos los efectos como nota de calificación en el
sentido a que refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, aunque la referida
cve: BOE-A-2025-5804
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