BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38897

finca –por haberse producido una alteración catastral sobrevenida–, pues éste ya ha
solicitado en el título inscribible la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada alternativa, por haberla incorporado al título y adaptando la descripción
literaria de la finca a lo que resulta de la misma, conforme al criterio del apartado
segundo letra a) de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 (cfr. Resolución
de 15 de junio de 2016).
11. En cuanto a la necesidad de ser notificados los titulares de los derechos de
usufructo con los que se halla gravada la finca, caso de no acreditarse su fallecimiento y
solicitarse la cancelación registral de los mismos, conforme al artículo 192 del
Reglamento Hipotecario, debe señalarse que en el expediente regulado en el
artículo 201 de la Ley Hipotecaria debe expresar el promotor los datos de que disponga
sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre
la finca y en el artículo 203.1, al que se remite el artículo 201 de Ley Hipotecaria, en su
regla quinta, dispone en cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones
que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en
las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas
registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos
sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en
cualesquiera otros que resulten del expediente». Por tanto, del precepto transcrito resulta
que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley» y «en los
domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que
resulten del expediente».
Como han señalado las Resoluciones de 7 de noviembre de 2017, 23 de abril
de 2018 y 16 de enero de 2019, la remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe
entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se
regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la
realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015,
de 24 de junio. En este sentido, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la
notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados
fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera
efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el "Boletín Oficial del
Estado", sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla
séptima del artículo 203».
Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se
refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como
registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la
Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el
"Boletín Oficial del Estado" con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los
que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el
lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación
personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de
la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común».
De las normas citadas resulta que, siendo conocido el interesado, previamente a la
notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo
que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación.
En el caso de este expediente, se desconoce el lugar de notificación de los titulares
de los derechos de usufructo, de tal manera que debe procederse a la notificación
edictal. Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio,
como ha señalado este Centro Directivo, deben estar nominalmente dirigidas a los
interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus
garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su
conocimiento. En el edicto publicado en el «Boletín Oficial del Estado» que consta
incorporada al acta de cierre, no consta notificación nominal a los referidos titulares de
los derechos de usufructo citados o a sus herederos, sino únicamente se indica en la

cve: BOE-A-2025-5804
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