Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5804)
Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Amorebieta-Etxano a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, con ocasión del otorgamiento de un acta otorgada en el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38893
En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior
expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este
sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con
redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden
manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la
vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de
las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el
expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la
inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto,
considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica
catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación
debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley
Hipotecaria, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la
Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las
Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede
albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria [cfr. artículos 9.b), 199.1
y 201.1, último párrafo, de la Ley Hipotecaria], sin que exista limitación de utilización de
estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
6. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado
este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte
del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2
de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19
de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En el presente caso, la negativa de la registradora se fundamenta exclusivamente en
la existencia de una alteración catastral sobrevenida que modifica la superficie atribuida
a la parcela, siendo esta discordante con la contenida en la representación gráfica
georreferenciada alternativa de la que resulta la superficie atribuida a la finca en el acta
notarial tramitada en el seno del procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley
Hipotecaria.
En este punto, debe recordarse aquí la doctrina reiterada de este Centro Directico en
Resoluciones de 31 de mayo de 2022 y 28 de febrero de 2023, conforme a la cual, «hay
que partir de la naturaleza autónoma y distinta de dos instituciones que tienen por objeto
el territorio, como realidad física, pero al que contemplan de modo distinto, el Catastro,
como institución administrativa, que atiende a su realidad física, como reveladora de una
capacidad económica y el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, que
atiende a la misma realidad física, pero que pone el punto de vista en la persona de un
propietario, o titular registral, que tiene un título hábil para adquirir la propiedad.
Diferentes son sus unidades de trabajo, la parcela catastral basada en la apariencia
física y la finca registral, que es aquella finca material, que por el hecho de tener un título
válido y eficaz se inscribe en el Registro para publicar el derecho real que recae sobre
ella. Ambos operan con derechos distintos, como el administrativo del Catastro y el Civil
Patrimonial del Registro de la Propiedad y están sujetos a principios distintos. Por ello,
las alteraciones catastrales producidas como consecuencia de la resolución de los
procedimientos de subsanación de discrepancias del artículo 18 del Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, no pueden tener ninguna repercusión registral si no se incorporan
esas alteraciones al asiento, por alguno de los medios previstos en el título VI de la
legislación hipotecaria».
cve: BOE-A-2025-5804
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38893
En la nueva regulación, este procedimiento aparece como heredero del anterior
expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida. En este
sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con
redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden
manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la
vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de
las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el
expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la
inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». Además de esto,
considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica
catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación
debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley
Hipotecaria, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la
Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las
Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede
albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria [cfr. artículos 9.b), 199.1
y 201.1, último párrafo, de la Ley Hipotecaria], sin que exista limitación de utilización de
estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
6. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado
este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte
del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2
de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19
de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En el presente caso, la negativa de la registradora se fundamenta exclusivamente en
la existencia de una alteración catastral sobrevenida que modifica la superficie atribuida
a la parcela, siendo esta discordante con la contenida en la representación gráfica
georreferenciada alternativa de la que resulta la superficie atribuida a la finca en el acta
notarial tramitada en el seno del procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley
Hipotecaria.
En este punto, debe recordarse aquí la doctrina reiterada de este Centro Directico en
Resoluciones de 31 de mayo de 2022 y 28 de febrero de 2023, conforme a la cual, «hay
que partir de la naturaleza autónoma y distinta de dos instituciones que tienen por objeto
el territorio, como realidad física, pero al que contemplan de modo distinto, el Catastro,
como institución administrativa, que atiende a su realidad física, como reveladora de una
capacidad económica y el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, que
atiende a la misma realidad física, pero que pone el punto de vista en la persona de un
propietario, o titular registral, que tiene un título hábil para adquirir la propiedad.
Diferentes son sus unidades de trabajo, la parcela catastral basada en la apariencia
física y la finca registral, que es aquella finca material, que por el hecho de tener un título
válido y eficaz se inscribe en el Registro para publicar el derecho real que recae sobre
ella. Ambos operan con derechos distintos, como el administrativo del Catastro y el Civil
Patrimonial del Registro de la Propiedad y están sujetos a principios distintos. Por ello,
las alteraciones catastrales producidas como consecuencia de la resolución de los
procedimientos de subsanación de discrepancias del artículo 18 del Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, no pueden tener ninguna repercusión registral si no se incorporan
esas alteraciones al asiento, por alguno de los medios previstos en el título VI de la
legislación hipotecaria».
cve: BOE-A-2025-5804
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
