BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38881

se facilita, la extinción de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo que
propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo
permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede
verificarse a través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que
queda como titular, y también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la
adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico (o mediante
otros bienes o servicios), sin que por ello pueda considerase que se trata de un acto de
enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las
consecuencias que ello lleva implícito (cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las
Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre
otras). Es decir, como tiene declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 11 de
noviembre de 2011), la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro
Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de
todas las cuotas en una sola persona (comunero o no), en virtud de los correspondientes
desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia
de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los
demás.
La afirmación según la cual la extinción de la comunidad o es total o no es tal ha sido
matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, posteriormente por este Centro Directivo
en sus Resoluciones de 4 de abril de 2016 y 2 de noviembre de 2018 (con criterio
reiterado en otras posteriores, como las más recientes de 21 de febrero y 25 de
septiembre de 2023), afirmando lo siguiente:
«A la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la
comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá
calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para
distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no
implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede
entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre
dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser
calificado de disolución.
Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los
siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican
uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos
en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no
adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas
entre estos últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la partición hereditaria
recoge el artículo 80.1.c del Reglamento Hipotecario; b) En una comunidad de bienes
integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes
diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad
proindiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente,
los copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan
en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los
titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas
de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a
los demás».
Por otra parte, desde el punto de vista de los efectos, prescindiendo de la polémica
sobre si la división de la cosa común constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de
mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la
concreción de la cuota sobre un bien individual o una porción material de un bien
concreto (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril
de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril
de 2003, 19 de mayo y 26 de julio de 2011), lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o
de la porción material correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación
como adquisición susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que
dicho título lo será el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato,

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