BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 70

Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38882

legado, usucapión, etc.), ni es tampoco la división título apto para ganar la usucapión
ordinaria. Del mismo modo, subsisten tras la división las consecuencias y efectos
jurídicos que se deriven de la relación jurídica originaria que dio nacimiento al derecho
de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulación,
resolución o rescisión del contrato por el que se adquirió dicha cuota (cfr. artículos 1124,
1295 y 1303 del Código Civil), la reversión o revocación de donaciones (cfr. artículos 644
y 812 del Código Civil), etc.
Además, como recordaba la Resolución de este Centro Directivo de 16 de enero
de 2013, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario es el que
puede denominarse principio de consentimiento causal, según el cual y a diferencia del
sistema alemán, es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que
exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté
correctamente expresada en el título, sin imprecisiones, contradicciones ni
ambigüedades, pues el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de éstas y de los asientos del
Registro (cfr. artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria), estando los asientos bajo la
salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y
teniendo los mismos la presunción de exactitud, de existencia y pertenencia del derecho
inscrito en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), siendo diferentes los efectos de la inscripción según la clase de causa del
negocio (cfr. artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, debe expresarse en el acta
de inscripción «el título genérico de su adquisición» (artículo 51, regla décima, del
Reglamento Hipotecario), es decir, la causa de la misma.
5. En el presente supuesto, se cumplen todas las premisas expresadas para
aceptar la extinción de la comunidad, pero se debate si la adjudicación se refiere a la
totalidad del dominio sobre la finca, y se adjudica el pleno dominio a uno de los
comuneros, o solamente al 50 % del pleno dominio, continuando la indivisión en cuanto
al resto. El registrador entiende que hay dudas ya que solo se adjudica una mitad; el
notario recurrente alega que de los términos en que está redactada la escritura resulta
que dejan al adjudicatario dueño de la totalidad de la propiedad del apartamento.
Del texto de la escritura resulta lo siguiente: «Don J. P. P. H. y doña N. H. P. H., dan
por extinguida y liquidada la comunidad (…) adjudicándose a doña N. H. P. H. la mitad
indivisa (…) para sí (…) En virtud del presente instrumento público y de la escritura que
se cita como “título”, doña N. H. P. H. viene a ser titular (…) en pleno dominio del
apartamento tipo estudio (…), extinguiéndose en consecuencia la subcomunidad que
mantenía con su hermano don J. P. P. H.». Así, del tenor literal, no hay lugar a duda de
que se produce la extinción de la comunidad sobre el apartamento y de que la
adjudicataria resulta dueña de la totalidad del mismo. En consecuencia, se puede
concluir que la disolución de comunidad se refiere al pleno dominio de la totalidad de la
finca.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de febrero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2025-5803
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Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.