Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5803)
Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio y adjudicación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38880
permite, y aun facilita, la extinción de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo
que propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su
naturaleza lo permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola persona
(comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por
cualesquiera títulos de adquisición o dispositivos, incluyendo la renuncia de un
comunero; y también, cuando se trate de bienes indivisibles, por su adjudicación a uno
que compensa a los otros su derecho (en dinero o mediante otros bienes o servicios), sin
que por ello pueda considerase que se trata de un acto de enajenación, sino meramente
de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva
implícito (cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 6 de abril
de 1962, 2 de enero de 2004, 4 de abril de 2005 y 16 de diciembre de 2021, entre otras).
El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad.
El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad, no aparece tipificado
legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de
extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del
régimen jurídico de ésta.
En puridad, sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de
reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera
contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación
que le corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no
autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad.
La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida
por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no
sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación,
pero referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con
los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los
demás al saliente en dinero (cfr. sentencias del Tribunal Superior de Justicia de
Cantabria de 7 de julio de 2006 y del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 22 de
septiembre de 2006, y Consultas de la Dirección General de Tributos de 23 de marzo y 4
de abril de 2006 y 4 de mayo de 2007).
Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399 del
Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último
caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que
prescribe el artículo 1522 del Código Civil.
La transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que
aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la
correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza
jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos.
En este sentido, no existe ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la
enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un
extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente
adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la
participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la
naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y
domicilio del otro cónyuge con arreglo al artículo 51.9.ªa) del Reglamento Hipotecario;
serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o con
discapacidad, etc.
4. La cuestión planteada debe resolverse según el criterio sentado por este Centro
Directivo en numerosas ocasiones (cfr. las Resoluciones de 29 de enero de 2013, 11 de
mayo de 2016, 13 de noviembre y 13 de diciembre de 2017, 30 de julio de 2018 y 30 de
mayo de 2023).
La extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un
derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes,
se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su
división. En nuestro Derecho, dejando a salvo supuestos especiales, se permite, y aun
cve: BOE-A-2025-5803
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38880
permite, y aun facilita, la extinción de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo
que propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su
naturaleza lo permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola persona
(comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por
cualesquiera títulos de adquisición o dispositivos, incluyendo la renuncia de un
comunero; y también, cuando se trate de bienes indivisibles, por su adjudicación a uno
que compensa a los otros su derecho (en dinero o mediante otros bienes o servicios), sin
que por ello pueda considerase que se trata de un acto de enajenación, sino meramente
de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva
implícito (cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 6 de abril
de 1962, 2 de enero de 2004, 4 de abril de 2005 y 16 de diciembre de 2021, entre otras).
El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad.
El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad, no aparece tipificado
legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de
extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del
régimen jurídico de ésta.
En puridad, sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de
reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera
contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación
que le corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no
autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad.
La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida
por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no
sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación,
pero referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con
los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los
demás al saliente en dinero (cfr. sentencias del Tribunal Superior de Justicia de
Cantabria de 7 de julio de 2006 y del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 22 de
septiembre de 2006, y Consultas de la Dirección General de Tributos de 23 de marzo y 4
de abril de 2006 y 4 de mayo de 2007).
Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399 del
Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último
caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que
prescribe el artículo 1522 del Código Civil.
La transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que
aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la
correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza
jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos.
En este sentido, no existe ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la
enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un
extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente
adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la
participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la
naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y
domicilio del otro cónyuge con arreglo al artículo 51.9.ªa) del Reglamento Hipotecario;
serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o con
discapacidad, etc.
4. La cuestión planteada debe resolverse según el criterio sentado por este Centro
Directivo en numerosas ocasiones (cfr. las Resoluciones de 29 de enero de 2013, 11 de
mayo de 2016, 13 de noviembre y 13 de diciembre de 2017, 30 de julio de 2018 y 30 de
mayo de 2023).
La extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un
derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes,
se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su
división. En nuestro Derecho, dejando a salvo supuestos especiales, se permite, y aun
cve: BOE-A-2025-5803
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