BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38879

interesados en el instrumento público; que la adjudicación que propicia el efecto extintivo
puede ser gratuita (donación, herencia o legado), onerosa o neutra, pero siempre va a
suponer que la titularidad de las cuotas de varios comuneros, queden en manos de uno
solo, sea -sin ánimo exhaustivo- por una sucesión hereditaria, por el mero acuerdo, por
el ejercicio de la acción de división o por el ejercicio del retracto de comuneros; que en
todos los casos estaremos ante una concreción del dominio bilateral, conmutativa y
sinalagmática, por cuya virtud todas las cuotas de titularidad ajena pasan a ser de
titularidad de una sola persona; que la expresión literal de la extinción y adjudicación se
ha hecho acorde con las exigencias fiscales de la doctrina jurisprudencial relacionada en
el escrito de interposición; que de la redacción del documento se aprecia claramente que
el adjudicatario queda pleno propietario de la totalidad de la participación que da derecho
al apartamento.
2. El debate sobre la naturaleza jurídica de la extinción de la comunidad ha dado
lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.
Hay comunidad cuando el derecho, o conjunto de derechos, está atribuido a los
comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil).
Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger
entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una
concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre
una cuota o porción ideal de la cosa -artículo 399 del Código Civil-, bien la de entender
que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas
ideales a los distintos comuneros -artículos 392 y 395 del Código Civil-; bien, en fin, la de
estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales
sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso -artículo 394 del Código
Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986-, es necesario que exista
una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995 afirma que la extinción
de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto
a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil).
La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que: «La
doctrina entiende que el “acto divisorio es un acto con un efecto extintivo de una
situación jurídica anterior, la de la comunidad, y con un efecto modificativo del derecho
de cada uno de los sujetos intervinientes”, por lo que debe ser calificado como “un acto
dispositivo y de verdadera atribución patrimonial”».
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo
declarativo. Pero, en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de
carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del
comunero y su posición de poder respecto del bien (véase la citada Sentencia del
Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de
verdadera atribución patrimonial), lo que explica, por ejemplo, que haya sido considerada
por esta Dirección General como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de
comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno
dominio de la cosa adjudicada.
3. La extinción de la comunidad stricto sensu termina con la situación de
condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se
adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de
comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los
bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad («mater rixarum»), aunque
más propiamente podría afirmarse que este disfavor sólo tiene lugar cuando la situación
de comunidad no es eficiente económicamente, pues hay supuestos de comunidades
funcionales en que la explotación, uso o disfrute «en común» es más eficiente que si
este se dividiese. Por ello, y dejando a salvo supuestos especiales, lo cierto es que la ley

cve: BOE-A-2025-5803
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 70