Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5801)
Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38860
puede actuar más allá de su competencia o autoridad, Esta actuación vulneraría el
art. 9.1 de la Constitución (los ciudadanos y los poderes públicos están sujetos a la
Constitución y al resto del ordenamiento jurídico) y el principio de interpretación
restrictiva de las normas “desfavorables” (art. 103 C.E., aplicable para todas las
Administraciones Públicas –STC 85/1.983–, y artículos 97 y siguientes de la
Ley 39/2015). Así, Sentencia del Tribunal Constitucional 14/2003, de 28 de enero.
Al denegarse la inscripción se violan los siguientes principios:
1. La seguridad jurídica de los derechos inscritos y del tráfico de bienes inmuebles
(artículo 9 de la Constitución). Es obvio que una simple norma reglamentaria no podría
regular ni la seguridad jurídica de los derechos inscritos ni el tráfico de bienes inmuebles.
2. La legitimación que otorga el Registro en el sentido de que se presume que los
derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el
asiento respectivo. (artículo 38 de la ley hipotecaria). Interpretar el Sr. Registrador un
artículo reglamentario de la forma que lo ha hecho supone una interpretación contraria a
lo que señala una norma superior (el art. 38 de la Ley Hipotecaria).
3. La protección que otorga el principio de la fe pública registral a quien adquiere de
buena fe de un titular registral por título oneroso (como es el caso) y a su vez inscribe el
derecho adquirido (artículo 34 de la ley hipotecaria). Los títulos de dominio o derechos
reales que no estén inscritos o anotados en el registro no afectan ni perjudican al tercero
que inscribió o anotó su derecho (artículo 32 de la ley hipotecaria y art. 606 del Código
Civil). Al no estar inscritos previamente cualesquiera títulos (incluidos los judiciales) no
pueden afectar a quien sí lo tiene al menos anotado (como es el caso de mi mandante).
Además, la transmisión se ha realizado a título oneroso cumpliendo uno de los
requisitos del artículo 34 para que goce de su protección, ahora vulnerada.
Nos encontramos ante un tercero hipotecario que debe ser protegido por el Registro.
Mi representada, que solicita la inscripción de su derecho, es causahabiente de buena fe
del titular registral por vía onerosa. Y debe ser protegida.
Y es un tercero de buena fe ya que entendía con base en el Registro que la persona
de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio (Código Civil,
artículo 1950), y desconocía los posibles vicios del transferente. Y esta buena fe la tenía
la adquirente.
Hay que recordar que la buena fe se presume siempre mientras no se pruebe lo
contrario; y no hay ningún hecho concreto y evidente, y que no genere ninguna duda,
que desvirtúe la presunción de existencia de la buena fe. Esa presunción de la buena fe
la reconocen las sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero del 75, del 5 de julio
del 76, etcétera.
Y esa buena fe la tenía tanto en el momento de la consumación del contrato cómo en
el el [sic] momento de la inscripción. Como señala el Tribunal Supremo en su sentencia
de 31 de enero de 1.975, en ningún caso el conocimiento posterior de las irregularidades
en que estuviera incurso el transmitente puede afectar al adquirente.
La buena fe en el campo de los derechos reales consiste en la creencia o ignorancia
de que la situación registral es o no correcta respecto de la titularidad dominical
(Sentencia del 30 de diciembre de 2.005 del Tribunal Supremo)
Debemos insistir en que la adquirente realizó su adquisición a título oneroso por lo
que ha de gozar de la protección registral.
Y además adquirió el inmueble de persona que aparecía en el registro con facultades
para transmitir, sin que constase en el Registro ninguna causa que impidiese la
transmisión
4. El principio de prioridad se recoge en el artículo 17 de la ley hipotecaria, en cuya
virtud, una vez que ha tenido lugar el registro de un título determinado, no pueden
hacerlo aquellos que siendo de igual de igual fecha o anterior resulten incompatibles con
aquel. Como ha ocurrido en este caso.
Los efectos del asiento de presentación son los propios del principio de prioridad
(artículos 17, 24 y 25 de la ley hipotecaria): una vez extendido el asiento de presentación
cve: BOE-A-2025-5801
Verificable en https://www.boe.es
Tercero.
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38860
puede actuar más allá de su competencia o autoridad, Esta actuación vulneraría el
art. 9.1 de la Constitución (los ciudadanos y los poderes públicos están sujetos a la
Constitución y al resto del ordenamiento jurídico) y el principio de interpretación
restrictiva de las normas “desfavorables” (art. 103 C.E., aplicable para todas las
Administraciones Públicas –STC 85/1.983–, y artículos 97 y siguientes de la
Ley 39/2015). Así, Sentencia del Tribunal Constitucional 14/2003, de 28 de enero.
Al denegarse la inscripción se violan los siguientes principios:
1. La seguridad jurídica de los derechos inscritos y del tráfico de bienes inmuebles
(artículo 9 de la Constitución). Es obvio que una simple norma reglamentaria no podría
regular ni la seguridad jurídica de los derechos inscritos ni el tráfico de bienes inmuebles.
2. La legitimación que otorga el Registro en el sentido de que se presume que los
derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el
asiento respectivo. (artículo 38 de la ley hipotecaria). Interpretar el Sr. Registrador un
artículo reglamentario de la forma que lo ha hecho supone una interpretación contraria a
lo que señala una norma superior (el art. 38 de la Ley Hipotecaria).
3. La protección que otorga el principio de la fe pública registral a quien adquiere de
buena fe de un titular registral por título oneroso (como es el caso) y a su vez inscribe el
derecho adquirido (artículo 34 de la ley hipotecaria). Los títulos de dominio o derechos
reales que no estén inscritos o anotados en el registro no afectan ni perjudican al tercero
que inscribió o anotó su derecho (artículo 32 de la ley hipotecaria y art. 606 del Código
Civil). Al no estar inscritos previamente cualesquiera títulos (incluidos los judiciales) no
pueden afectar a quien sí lo tiene al menos anotado (como es el caso de mi mandante).
Además, la transmisión se ha realizado a título oneroso cumpliendo uno de los
requisitos del artículo 34 para que goce de su protección, ahora vulnerada.
Nos encontramos ante un tercero hipotecario que debe ser protegido por el Registro.
Mi representada, que solicita la inscripción de su derecho, es causahabiente de buena fe
del titular registral por vía onerosa. Y debe ser protegida.
Y es un tercero de buena fe ya que entendía con base en el Registro que la persona
de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio (Código Civil,
artículo 1950), y desconocía los posibles vicios del transferente. Y esta buena fe la tenía
la adquirente.
Hay que recordar que la buena fe se presume siempre mientras no se pruebe lo
contrario; y no hay ningún hecho concreto y evidente, y que no genere ninguna duda,
que desvirtúe la presunción de existencia de la buena fe. Esa presunción de la buena fe
la reconocen las sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero del 75, del 5 de julio
del 76, etcétera.
Y esa buena fe la tenía tanto en el momento de la consumación del contrato cómo en
el el [sic] momento de la inscripción. Como señala el Tribunal Supremo en su sentencia
de 31 de enero de 1.975, en ningún caso el conocimiento posterior de las irregularidades
en que estuviera incurso el transmitente puede afectar al adquirente.
La buena fe en el campo de los derechos reales consiste en la creencia o ignorancia
de que la situación registral es o no correcta respecto de la titularidad dominical
(Sentencia del 30 de diciembre de 2.005 del Tribunal Supremo)
Debemos insistir en que la adquirente realizó su adquisición a título oneroso por lo
que ha de gozar de la protección registral.
Y además adquirió el inmueble de persona que aparecía en el registro con facultades
para transmitir, sin que constase en el Registro ninguna causa que impidiese la
transmisión
4. El principio de prioridad se recoge en el artículo 17 de la ley hipotecaria, en cuya
virtud, una vez que ha tenido lugar el registro de un título determinado, no pueden
hacerlo aquellos que siendo de igual de igual fecha o anterior resulten incompatibles con
aquel. Como ha ocurrido en este caso.
Los efectos del asiento de presentación son los propios del principio de prioridad
(artículos 17, 24 y 25 de la ley hipotecaria): una vez extendido el asiento de presentación
cve: BOE-A-2025-5801
Verificable en https://www.boe.es
Tercero.
