BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38865

conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada
en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.
Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos
encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según
uno de ellos alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por
usucapión), presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son
incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del
segundo cualquiera que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
7. Pero este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que
presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que
resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos
incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en
consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de
la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al
principio de prioridad para evitarlo.
8. Esta doctrina debe compaginarse, adicionalmente, con el carácter específico del
artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario, precepto que obliga al registrador a
suspender la inscripción aunque el título cuya inscripción se pretende esté presentado
con anterioridad. Es la finalidad propia de este artículo y de esta medida cautelar en
cierta medida excepcional, pues el registrador, dentro de los márgenes de la calificación
registral de documentos judiciales, no puede calificar si la propia transmisión presentada
constituye un acto delictivo. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias
previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en
el que la medida cautelar ha sido adoptada.
9. Precisamente por este motivo, no puede compartirse el argumento alegado por
el recurrente de que la adquirente (doña I. B.) habría de quedar amparada por el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En primer lugar, por tratarse de una cuestión a
dilucidar, en su caso, por los tribunales. En segundo lugar, porque, como señala la
Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024, la protección al tercero requiere
como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a título oneroso, sea
realizado con el titular registral como disponente y que a su vez el tercero inscriba su
adquisición.
Cierto es que el asiento de presentación, por sí, no produce ni la fe pública ni la
oponibilidad, pero si se practica el asiento correspondiente (inscripción), producirá todos
sus efectos desde su presentación, ex artículo 24 de la Ley Hipotecaria, e incluyendo el
de la fe pública registral, que se retrotraerá, por tanto, a la fecha de la presentación del
título en el Registro, independientemente de cuando se haya practicado la inscripción,
pero solo si esta efectivamente llega a practicarse, previa calificación favorable por el
registrador, y, en el presente caso, es precisamente dicha calificación la que se ha
suspendido, por imperativo del artículo 432 del Reglamento Hipotecario. Es
precisamente en el ínterin entre la presentación y la inscripción cuando tiene lugar la
labor calificadora del registrador, en la cual este debe, como ya se ha dicho, realizar una
calificación conjunta de los documentos presentados que permita ponderar el principio
de legalidad sin desnaturalizar el de prioridad. En el presente caso, la inscripción a favor
de doña Irina no ha llegado a producirse, sino que ha quedado suspendida, de modo que
no nos encontramos ante el supuesto de hecho contemplado en el referido artículo 34.
A mayor abundamiento, este precepto se limita a mantener la posición del tercero
que ha adquirido en virtud de un título válido –de lo contrario, regiría el artículo 33–,
«aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro». La prohibición de disponer ordenada judicialmente, sin
embargo, no implica anulación o resolución del título del transmitente, sino que afecta a
su poder de disposición y, debido a la eficacia real de esta limitación, sanciona con la

cve: BOE-A-2025-5801
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Núm. 70