BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38864

determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles accederá al Registro el
primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha
(artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el
supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro
distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre
títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de
validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda
apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
5. Tampoco la doctrina relativa a la eficacia preferente de las transmisiones
anteriores a las prohibiciones de disponer es aplicable en este caso, pues no se trata de
un procedimiento civil, sino penal, donde prevalece el componente de orden público de
las medidas cautelares adoptadas.
– Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil,
tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de
garantía, de tutela para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la
prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc. Por
ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado
por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad
dispositiva. En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de
disponer no tenía limitado su poder de disposición el acto fue válido y debe acceder al
Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque se
entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia
prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. Es esta una solución que se
puede denominar ecléctica. Por un lado, se entiende que, en la medida en que el
artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos
dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes
anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, a sensu
contrario, que no impide los realizados con anterioridad –conclusión que resulta también
de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la
propia Ley Hipotecaria–. Sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha
de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que
ésta se arrastrará.
– Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren
garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado
de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en
consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la
interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en
las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el
cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda
de que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las
administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por
alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la
disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del
mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto
cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
6. Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la
práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al
despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una
sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente,
declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación

cve: BOE-A-2025-5801
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