BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38863

conformidad con el artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario. El recurrente alega que
la escritura se presentó en el Registro con anterioridad al mandamiento judicial, por lo
que este no puede afectar a la calificación de la primera, en virtud del principio de
prioridad. Asimismo, defiende que la compradora debe quedar protegida por el principio
de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
2. Dispone el artículo 432.1 del Reglamento Hipotecario en su apartado d) que «en
el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente
mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de
practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto
podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa». Como
señaló la Resolución de este Centro Directivo de 27 de junio de 2014, el mecanismo del
artículo 432 del Reglamento Hipotecario está basado en la posibilidad legalmente
prevista de «otras anotaciones registrales» en casos en que la publicidad registral sea
útil para el buen fin del procedimiento (cfr. artículo 727.6.ª de la Ley de Enjuiciamiento
Civil) y consiste específicamente en la suspensión del despacho de un determinado
título, que por definición ha sido formalizado antes de la adopción de la medida cautelar.
Aquí el principio de prioridad no juega, de manera que la medida cautelar consiste
precisamente en que el juez –con las garantías de «bonus fumus iuris», prestación en su
caso de caución y audiencia de los afectados– ordena al registrador que se abstenga de
calificar y despachar un título ya autorizado incluso ya presentado en el Registro de la
Propiedad.
3. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo la que sólo pueden tener acceso al
Registro títulos plenamente válidos (véase artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Es cierto,
como señalan los recurrentes, que la doctrina de la Dirección General, según la cual los
registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho
relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con
posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, no puede llevarse al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de obro título, que
trasciende de la función que la Ley le encomienda. Pero la posibilidad de tener en cuenta
los asientos presentados posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de
procedimientos penales que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos
presentados anteriormente, como es el caso del presente expediente, donde no sólo el
juez de lo penal expresamente ordena la prohibición de disponer de los inmuebles
afectados sino que, dada la naturaleza del procedimiento, pone en entredicho la propia
validez de la documentación previa y, por ende, de la transmisión efectuada.
No obsta a esta conclusión el hecho de que el mandamiento penal dictado por un
juez español sea de fecha posterior al otorgamiento de la escritura (8 de julio de 2024),
pues ejecuta una resolución de decomiso dictada el día 25 de abril de 2024 por el
Juzgado de instrucción de Flandes Oriental, División de Gante, esto es, con anterioridad
al referido otorgamiento, y esa resolución ha sido reconocida por auto del Juzgado de
Instrucción de número 1 de Orihuela, en virtud del artículo 16 de la Ley 23/2014: «Las
autoridades judiciales españolas competentes reconocerán y ejecutarán sin más trámites
que los establecidos en esta Ley, en el plazo estipulado en ella para cada caso, la orden
o resolución cuya ejecución ha sido transmitida por una autoridad judicial de otro Estado
miembro», así como de su artículo 21: «La ejecución de la orden o resolución que haya
sido transmitida por otro Estado miembro se regirá por el Derecho español y se llevará a
cabo del mismo modo que si hubiera sido dictada por una autoridad judicial española».
4. Como señaló la Resolución de 29 de marzo de 2019, es preciso determinar
adecuadamente la especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar,
existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia
del primero, como sucede en el presente recurso. Precisando aún más es importante
delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se
produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si son
compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que

cve: BOE-A-2025-5801
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Núm. 70