BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38835

compraventa, la aprobación de la misma por resultar evidentemente beneficioso para su
esposa (…)». El notario autorizante de dicha escritura de compraventa emite juicio sobre
la suficiencia de las facultades representativas acreditadas, aunque añade lo siguiente:
«sin perjuicio de que la validez y eficacia de la transmisión de la cuota indivisa
perteneciente a doña C. G. M., queda supeditada desde luego a la obtención de la
correspondiente autorización judicial, todo ello en los términos que se recogen en este
instrumento público».
Además, en la escritura calificada se expresa que cada uno de los copropietarios –y
entre ellos doña C. G. M. según interviene– vende y transmite sus respectivas cuotas de
la finca descrita; y se pacta que «si llegado el día treinta de marzo de dos mil diecinueve
no llegara a aprobarse judicialmente y ratificarse en escritura pública la actuación
representativa aducida en este instrumento público, respecto de doña C. G. M., la
totalidad de esta compraventa deberá entenderse ineficaz de pleno derecho sin
necesidad de intimación ni requerimiento alguno (…)».
La registradora suspende la inscripción de las referidas participaciones indivisas de
finca objeto de la venta pertenecientes a doña C. G. M. por entender necesaria la
autorización judicial prevista por el artículo 287, párrafo segundo, del Código Civil. Añade
que el poder especial incorporado a la escritura no es un poder concedido por dicha
persona para que su esposo actúe en su nombre; y se afirma que ésta padece una
discapacidad, pero no se acompaña la resolución judicial que así lo declare, ni el
nombramiento de tutor o curador. Asimismo, hace una referencia a la posibilidad de
ratificación por parte de la vendedora, si recupera la capacidad, o por parte de sus
herederos si ha fallecido.
El recurrente, por el contrario, defiende que el supuesto de hecho no es el previsto
en los artículos 269 y siguientes del Código Civil, por cuanto la vendedora fue declarada
incapaz por sentencia de fecha 18 de octubre de 2016 con posterioridad al otorgamiento
de la escritura de venta –12 de abril de 2018–, sino el del guardador de hecho a que se
refiere el artículo 264 del Código Civil, y concretamente el del párrafo tercero de este
precepto, de suerte que no es necesaria autorización judicial por tratarse de un acto de
escasa relevancia económica que carece de especial significado personal o familiar.
Añade que, de ser necesaria la autorización judicial, se trataría de un acto anulable, y
habiendo transcurrido ya el plazo de prescripción de la acción –de cuatro años– la
compraventa habría quedado convalidada. Aporta con el escrito de impugnación
testimonio de la referida sentencia de incapacitación –en que se nombra tutor de la
declarada incapaz a su esposo– y copia del acta de aceptación de dicho cargo.
Asimismo, manifiesta que tanto la vendedora como su esposo han fallecido.
2. Como cuestión previa debe recordarse que, como tiene declarado esta Dirección
General, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe
recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente
con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (vid., por todas, las
Resoluciones de 27 de julio de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de febrero de 2009, 8 y 18
de enero y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de junio y 28 de agosto
de 2013, 7 de septiembre y 1 de octubre de 2015, 21 de julio de 2017, 6 y 21 de junio
y 11 de julio de 2018, 20 de junio y 11 de septiembre de 2023 y 24 de julio de 2024, entre
otras muchas). En definitiva, el objeto del recurso queda delimitado en el momento de su
interposición y resulta constreñido tanto por la documentación presentada como por el
contenido de la calificación negativa del registrador, sin que pueda el recurrente en el
escrito de impugnación introducir nuevos elementos que no se han hecho constar en el
título presentado.
Es continua doctrina de esta Dirección General, basada en el citado precepto legal
(vid., por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014), que el objeto del expediente de
recurso contra las calificaciones de registradores de la propiedad es exclusivamente
determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho (vid. Sentencia del Tribunal
Supremo, Sala Tercera, de 22 de mayo de 2000). Y es igualmente doctrina reiterada que

cve: BOE-A-2025-5798
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 70