Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5800)
Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1 a cancelar una inscripción de rectificación de cabida practicada con arreglo al artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, en base a las alegaciones formuladas por un titular registral colindante.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38850
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada
por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental,
que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
8. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación
geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos
descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la
certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra
íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que
se pretende inscribir (cfr. Resoluciones de 21 de febrero y 23 de abril de 2019 o 24 de
marzo de 2021, entre otras).
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
cve: BOE-A-2025-5800
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38850
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada
por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental,
que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
8. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación
geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos
descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la
certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra
íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que
se pretende inscribir (cfr. Resoluciones de 21 de febrero y 23 de abril de 2019 o 24 de
marzo de 2021, entre otras).
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
cve: BOE-A-2025-5800
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Núm. 70
