BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38848

denegatorias. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del
registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase
de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el
contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1, párrafo tercero,
de la Ley Hipotecaria, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
la Ley, y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso.
3. Sentado lo anterior, debe recordarse la doctrina de esta Dirección General, que
desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015 (con criterio reiterado en otras
posteriores, como la de 4 de febrero de 2020) enumera los medios hábiles para obtener
la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y los sistematiza en tres grandes
grupos:
– Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a)
y letra b) de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones
de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita,
y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de
colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares
registrales de las fincas colindantes».
– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no
superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la
representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con
carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al
límite máximo del 10 %, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación,
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».
Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible
intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el
Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya
constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no
superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede
acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del
artículo 9, letra b).
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la
finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre
con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1,
que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos,
especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de
tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la
eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las
preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos
en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la
concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de
sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso–
competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad
de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su
ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros

cve: BOE-A-2025-5800
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Núm. 70