Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5793)
Resolución de 20 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38784
Calificación por parte de dicho Registro adjunta (…); suspendiendo la inscripción al
señalar concretamente tres defectos subsanables:
“1. No consta la situación arrendaticia del inmueble. 2. No consta la manifestación
relativa al hecho de ser los inmuebles la vivienda habitual o no, de los transmitentes, con
las consecuencias jurídicas correspondientes. 3. No se acredita debidamente la
representación de Doña E. H. S., ni tampoco consta la oportuna ratificación.”
Motivo por el que me dispuse a la subsanación del único que era cierto de todos ellos
como más adelante se demostrará. Sin embargo y dado que tardé más tiempo en
encontrar la Ratificación de Dña. E. H. S., que la vigencia del asiento de presentación
de 60 días (art. 17 de la Ley Hipotecaria), transcurrido dicho plazo, se debió cancelar de
oficio dicho asiento, por nota marginal (art. 436 del Reglamento Hipotecario). Además,
cabe destacar que el primero era erróneo, puesto que sí consta en la Escritura la
situación arrendaticia del inmueble.
B. “Por ese motivo, con fecha 27/09/2024 presenté nuevamente Formulario de
Entrada (…) con los títulos necesarios para poder llevar a cabo la inscripción de la
misma Escritura de Compraventa; causando al Asiento de Presentación 860 del
Diario 2024. Lo que dio lugar a la Nota de Calificación por parte del Registro (…);
suspendiendo nuevamente la inscripción al señalar los tres defectos reseñados en el
encabezamiento del Recurso. Pero eliminando, además del subsanado, el que no era
cierto sobre la situación arrendaticia del inmueble contenido en la primera Notificación y,
sorprendentemente, añadiendo dos nuevos supuesto defectos los cuales no constaban
en esa primera Notificación.
C. En ese sentido cabe destacar que, en primer lugar y según el artículo 258-5 de
la Ley Hipotecaria, la calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción
del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser
global y unitaria; lo cual se incumple flagrantemente en este caso. No puede ser que el
Sr Registrador comunique unos defectos a subsanar y, cuando se pretende llevar a cabo
esa subsanación, quite uno y añada dos nuevos. Estos son los defectos a subsanar,
pero si puedes hacerlo, tengo otros.
Tal situación atenta contra el derecho de defensa del legitimado solicitante de la
inscripción, de modo que desde el principio debe tener conocimiento de todas las
razones por las que se deniega la misma para decidir si debe y cómo actuar. Motivo por
el que el Registrador, en una segunda Nota de Calificación sobre la misma Escritura, no
debiera poder suprimir uno y alegar dos nuevos defectos. Puesto que no tengo ninguna
garantía de que, si no subsano estos últimos a tiempo, en otra calificación posterior
pueda añadir otros.
Voy a poner un ejemplo al respecto: Las dos Notas de Calificación coinciden en uno
de los supuestos Fundamentos en Derecho que constituirían defectos que impedirían la
inscripción: Concretamente que no consta la manifestación relativa al hecho de ser los
inmuebles o no vivienda habitual de los transmitentes. Pues bien, en la primera Nota de
Calificación basan dicha supuesta obligación en lo dispuesto en los artículos 91 del
Reglamento Hipotecario y en el 1727 del Código Civil. Pero, sin embargo, en la Segunda
Nota de Calificación, ya tan sólo apoya dicha obligación en lo dispuesto en el
artículo 1727 del Código Civil. Por lo que, en las Notas de Calificación, no sólo aparecen
distintos Fundamentos en Derecho, sino también distintas normas que sustenten los
supuestos defectos en los que coinciden ambas Notas que, supuestamente, impedirían
la inscripción de la Escritura que se pretende; lo que resulta de nuevo contrario al
artículo 258-5 de la Ley Hipotecaría en el sentido de que la calificación del Registrador
deberá ser global y unitaria. Puesto que se quita un fundamento en Derecho, se añaden
dos y, además, se modifican las normas legales que los refrendan. Situación que resulta
totalmente anómala, caótica y desconcertante.
D. El compareciente respeta la obligación de que el Sr Registrador deba añadir los
defectos no expresados en la primera nota de calificación, pero apreciados en un
momento posterior, aunque sea ya de mañanera extemporánea y causando confusión al
cve: BOE-A-2025-5793
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38784
Calificación por parte de dicho Registro adjunta (…); suspendiendo la inscripción al
señalar concretamente tres defectos subsanables:
“1. No consta la situación arrendaticia del inmueble. 2. No consta la manifestación
relativa al hecho de ser los inmuebles la vivienda habitual o no, de los transmitentes, con
las consecuencias jurídicas correspondientes. 3. No se acredita debidamente la
representación de Doña E. H. S., ni tampoco consta la oportuna ratificación.”
Motivo por el que me dispuse a la subsanación del único que era cierto de todos ellos
como más adelante se demostrará. Sin embargo y dado que tardé más tiempo en
encontrar la Ratificación de Dña. E. H. S., que la vigencia del asiento de presentación
de 60 días (art. 17 de la Ley Hipotecaria), transcurrido dicho plazo, se debió cancelar de
oficio dicho asiento, por nota marginal (art. 436 del Reglamento Hipotecario). Además,
cabe destacar que el primero era erróneo, puesto que sí consta en la Escritura la
situación arrendaticia del inmueble.
B. “Por ese motivo, con fecha 27/09/2024 presenté nuevamente Formulario de
Entrada (…) con los títulos necesarios para poder llevar a cabo la inscripción de la
misma Escritura de Compraventa; causando al Asiento de Presentación 860 del
Diario 2024. Lo que dio lugar a la Nota de Calificación por parte del Registro (…);
suspendiendo nuevamente la inscripción al señalar los tres defectos reseñados en el
encabezamiento del Recurso. Pero eliminando, además del subsanado, el que no era
cierto sobre la situación arrendaticia del inmueble contenido en la primera Notificación y,
sorprendentemente, añadiendo dos nuevos supuesto defectos los cuales no constaban
en esa primera Notificación.
C. En ese sentido cabe destacar que, en primer lugar y según el artículo 258-5 de
la Ley Hipotecaria, la calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción
del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser
global y unitaria; lo cual se incumple flagrantemente en este caso. No puede ser que el
Sr Registrador comunique unos defectos a subsanar y, cuando se pretende llevar a cabo
esa subsanación, quite uno y añada dos nuevos. Estos son los defectos a subsanar,
pero si puedes hacerlo, tengo otros.
Tal situación atenta contra el derecho de defensa del legitimado solicitante de la
inscripción, de modo que desde el principio debe tener conocimiento de todas las
razones por las que se deniega la misma para decidir si debe y cómo actuar. Motivo por
el que el Registrador, en una segunda Nota de Calificación sobre la misma Escritura, no
debiera poder suprimir uno y alegar dos nuevos defectos. Puesto que no tengo ninguna
garantía de que, si no subsano estos últimos a tiempo, en otra calificación posterior
pueda añadir otros.
Voy a poner un ejemplo al respecto: Las dos Notas de Calificación coinciden en uno
de los supuestos Fundamentos en Derecho que constituirían defectos que impedirían la
inscripción: Concretamente que no consta la manifestación relativa al hecho de ser los
inmuebles o no vivienda habitual de los transmitentes. Pues bien, en la primera Nota de
Calificación basan dicha supuesta obligación en lo dispuesto en los artículos 91 del
Reglamento Hipotecario y en el 1727 del Código Civil. Pero, sin embargo, en la Segunda
Nota de Calificación, ya tan sólo apoya dicha obligación en lo dispuesto en el
artículo 1727 del Código Civil. Por lo que, en las Notas de Calificación, no sólo aparecen
distintos Fundamentos en Derecho, sino también distintas normas que sustenten los
supuestos defectos en los que coinciden ambas Notas que, supuestamente, impedirían
la inscripción de la Escritura que se pretende; lo que resulta de nuevo contrario al
artículo 258-5 de la Ley Hipotecaría en el sentido de que la calificación del Registrador
deberá ser global y unitaria. Puesto que se quita un fundamento en Derecho, se añaden
dos y, además, se modifican las normas legales que los refrendan. Situación que resulta
totalmente anómala, caótica y desconcertante.
D. El compareciente respeta la obligación de que el Sr Registrador deba añadir los
defectos no expresados en la primera nota de calificación, pero apreciados en un
momento posterior, aunque sea ya de mañanera extemporánea y causando confusión al
cve: BOE-A-2025-5793
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Núm. 70
