Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4025)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá, por la que se suspende la inscripción de un acta de rectificación de descripción de vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27959
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario».
Por eso, es importante dejar claro, en los supuestos de inscripción de obra nueva por
antigüedad, tanto en la certificación de despacho como en la del artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria, como en cualquier otra publicidad que con posterioridad se expida, que se
ha notificado al Ayuntamiento para que éste dicte la resolución procedente sobre la
situación urbanística de la edificación y las posibles limitaciones a que pueda sujetarse el
derecho de propiedad y proceda a solicitar su constancia registral por nota marginal.
Así se deduce con toda claridad del apartado b) del artículo 28.4 del texto refundido
de la Ley del Suelo y rehabilitación, al disponer que «los Registradores de la Propiedad
darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los
supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en
la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha
notificación».
De esta forma, se evita que se genere una falsa apariencia de legalidad respecto de
terceros, de manera que ningún adquirente posterior pueda desconocer, desde la misma
inscripción de la obra, que el objeto del derecho inscrita está pendiente de una
fiscalización administrativa de la que puedan resultar limitaciones sobre el derecho de
propiedad.
Es el otorgante suficientemente informado quien debe valorar adecuadamente las
ventajas e inconvenientes de optar por la vía prevista en el número 1 o por la del
número 4 de dicho precepto y tomar una decisión para la que no debería atender
simplemente a la aparente ventaja o facilidad que ofrece al artículo 28.4 en cuanto a la
reducción de requisitos documentales exigibles en comparación con los del artículo 28.1.
3. En el presente expediente, ciertamente en el acta notarial que motiva el presente
recurso no se contiene una declaración expresa respecto de la vía por la que se opta
para la inscripción de la finalización de la obra nueva, lo que pudo inducir a la
registradora a entender que se optaba por la vía del artículo 28.1 del texto refundido de
la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
Sin embargo, en el acta sí hay indicios suficientes para constatar que se optaba por
la vía del artículo 28.4 de declaración de obra por antigüedad.
Efectivamente en el acta no se contienen los documentos exigidos por el párrafo
primero del artículo 28.1.
Pero, además en el acta se manifiesta que «me hacen entrega los comparecientes
de certificación expedida por doña A. R. F., Colegiada número (…) del COAG de Lugo
(…) de donde resulta la correcta descripción del edificio y la antigüedad del mismo».
En esta certificación incorporada se dice lo siguiente: «certifico, a los efectos
de lo dispuesto en el artículo 28.4.º del Real Decreto Legislativo 7/2.015, que la
vivienda destinada a edificación unifamiliar aislada, ubicada en la parcela
catastral 96700C1PH2397S0000YW, Rúa (…) Sarria (Lugo), fue finalizada en el mes de
abril del año 2017, sin que desde esa fecha hasta ahora se hayan realizado obras que
modifiquen dichas construcciones, teniendo, por lo tanto, una antigüedad superior a los 6
años, observando su estado, la información obtenida y tras la visita al emplazamiento
realizada el 10 de febrero de 2023».
Por todo ello, parece claro que en el acta calificada que motiva este recurso se
optaba por la declaración de obra por antigüedad del artículo 28.4 del texto refundido de
la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
4. El segundo defecto hace referencia a que «no se ha aportado certificado de
tasación de la obra finalizada. La finca en construcción está gravada con hipoteca en la
que se estipuló: "Toda vez que la finca hipotecada está siendo objeto de construcción,
las partes pactan que, en caso de terminación de la obra, el precio para que sirva de tipo
de subasta de las fincas será el que figura en dicho anexo bajo el concepto de ‘tipo de
subasta en hipótesis de inmueble terminado’. Para que este tipo de subasta surta efecto,
cve: BOE-A-2025-4025
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27959
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario».
Por eso, es importante dejar claro, en los supuestos de inscripción de obra nueva por
antigüedad, tanto en la certificación de despacho como en la del artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria, como en cualquier otra publicidad que con posterioridad se expida, que se
ha notificado al Ayuntamiento para que éste dicte la resolución procedente sobre la
situación urbanística de la edificación y las posibles limitaciones a que pueda sujetarse el
derecho de propiedad y proceda a solicitar su constancia registral por nota marginal.
Así se deduce con toda claridad del apartado b) del artículo 28.4 del texto refundido
de la Ley del Suelo y rehabilitación, al disponer que «los Registradores de la Propiedad
darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los
supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en
la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha
notificación».
De esta forma, se evita que se genere una falsa apariencia de legalidad respecto de
terceros, de manera que ningún adquirente posterior pueda desconocer, desde la misma
inscripción de la obra, que el objeto del derecho inscrita está pendiente de una
fiscalización administrativa de la que puedan resultar limitaciones sobre el derecho de
propiedad.
Es el otorgante suficientemente informado quien debe valorar adecuadamente las
ventajas e inconvenientes de optar por la vía prevista en el número 1 o por la del
número 4 de dicho precepto y tomar una decisión para la que no debería atender
simplemente a la aparente ventaja o facilidad que ofrece al artículo 28.4 en cuanto a la
reducción de requisitos documentales exigibles en comparación con los del artículo 28.1.
3. En el presente expediente, ciertamente en el acta notarial que motiva el presente
recurso no se contiene una declaración expresa respecto de la vía por la que se opta
para la inscripción de la finalización de la obra nueva, lo que pudo inducir a la
registradora a entender que se optaba por la vía del artículo 28.1 del texto refundido de
la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
Sin embargo, en el acta sí hay indicios suficientes para constatar que se optaba por
la vía del artículo 28.4 de declaración de obra por antigüedad.
Efectivamente en el acta no se contienen los documentos exigidos por el párrafo
primero del artículo 28.1.
Pero, además en el acta se manifiesta que «me hacen entrega los comparecientes
de certificación expedida por doña A. R. F., Colegiada número (…) del COAG de Lugo
(…) de donde resulta la correcta descripción del edificio y la antigüedad del mismo».
En esta certificación incorporada se dice lo siguiente: «certifico, a los efectos
de lo dispuesto en el artículo 28.4.º del Real Decreto Legislativo 7/2.015, que la
vivienda destinada a edificación unifamiliar aislada, ubicada en la parcela
catastral 96700C1PH2397S0000YW, Rúa (…) Sarria (Lugo), fue finalizada en el mes de
abril del año 2017, sin que desde esa fecha hasta ahora se hayan realizado obras que
modifiquen dichas construcciones, teniendo, por lo tanto, una antigüedad superior a los 6
años, observando su estado, la información obtenida y tras la visita al emplazamiento
realizada el 10 de febrero de 2023».
Por todo ello, parece claro que en el acta calificada que motiva este recurso se
optaba por la declaración de obra por antigüedad del artículo 28.4 del texto refundido de
la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
4. El segundo defecto hace referencia a que «no se ha aportado certificado de
tasación de la obra finalizada. La finca en construcción está gravada con hipoteca en la
que se estipuló: "Toda vez que la finca hipotecada está siendo objeto de construcción,
las partes pactan que, en caso de terminación de la obra, el precio para que sirva de tipo
de subasta de las fincas será el que figura en dicho anexo bajo el concepto de ‘tipo de
subasta en hipótesis de inmueble terminado’. Para que este tipo de subasta surta efecto,
cve: BOE-A-2025-4025
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