Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4025)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá, por la que se suspende la inscripción de un acta de rectificación de descripción de vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27958
planta bajo cubierta y se manifiesta que la edificación se ha concluido hace más de seis
años, incorporándose certificación expedida por doña A. R. F., arquitecta de Lugo, de donde
resulta la correcta descripción del edificio y la antigüedad del mismo, señalándose en esta
certificación que «certifico, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 28.4.º del Real
Decreto Legislativo 7/2015, que la vivienda destinada a edificación unifamiliar aislada,
ubicada en la parcela catastral 96700C1PH2397S0000YW, Rúa (…) Sarria (Lugo), fue
finalizada en el mes de abril del año 2017, sin que desde esa fecha hasta ahora se hayan
realizado obras que modifiquen dichas construcciones, teniendo, por lo tanto, una
antigüedad superior a los 6 años, observando su estado, la información obtenida y tras la
visita al emplazamiento realizada el 10 de febrero de 2023».
La registradora de la Propiedad señala, resumidamente, dos defectos: a) la
arquitecta no certifica que se «ha ejecutado conforme a la licencia». Hay modificación en
el bajo cubierta. No se ha aportado licencia de primera ocupación o la comunicación
previa, que tienen por finalidad el sometimiento al control municipal de los actos de
edificación y uso del suelo, y b) no se ha aportado certificado de tasación de la obra
finalizada.
Los recurrentes manifiestan, resumidamente, que su pretensión es la declaración de
fin de obra por antigüedad y que no pretenden hacer constar el cumplimiento de la
condición suspensiva para la fijación de la tasación a efectos hipotecarios, estipulada en
la escritura de préstamo hipotecario.
2. Debe recordarse que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de
entre las ofrecidas en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción
registral de una edificación terminada.
Como exige este precepto, cuando se acude a la vía del artículo 28.1 del texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, lo procedente es la aportación del
acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra
según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación
expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al
proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Además, tratándose de
escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación
expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la
descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el
cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la
edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, y b) el otorgamiento de las
autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las
condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística
aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la
normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un
régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas
autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha
sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la
correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de
resolución obstativa alguna.
Si se opta por la vía del artículo 28.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el
Registro publica la inscripción de la obra nueva conforme con los requisitos urbanísticos
plasmados en la licencia municipal.
Por el contrario, si se opta por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y
Ordenación Urbana la inscripción de la obra nueva se realiza sobre la inicial premisa de
que se trate de obras respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
Pero en este concreto supuesto, el apartado c) de este artículo 28.4 dispone que
«cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
cve: BOE-A-2025-4025
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27958
planta bajo cubierta y se manifiesta que la edificación se ha concluido hace más de seis
años, incorporándose certificación expedida por doña A. R. F., arquitecta de Lugo, de donde
resulta la correcta descripción del edificio y la antigüedad del mismo, señalándose en esta
certificación que «certifico, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 28.4.º del Real
Decreto Legislativo 7/2015, que la vivienda destinada a edificación unifamiliar aislada,
ubicada en la parcela catastral 96700C1PH2397S0000YW, Rúa (…) Sarria (Lugo), fue
finalizada en el mes de abril del año 2017, sin que desde esa fecha hasta ahora se hayan
realizado obras que modifiquen dichas construcciones, teniendo, por lo tanto, una
antigüedad superior a los 6 años, observando su estado, la información obtenida y tras la
visita al emplazamiento realizada el 10 de febrero de 2023».
La registradora de la Propiedad señala, resumidamente, dos defectos: a) la
arquitecta no certifica que se «ha ejecutado conforme a la licencia». Hay modificación en
el bajo cubierta. No se ha aportado licencia de primera ocupación o la comunicación
previa, que tienen por finalidad el sometimiento al control municipal de los actos de
edificación y uso del suelo, y b) no se ha aportado certificado de tasación de la obra
finalizada.
Los recurrentes manifiestan, resumidamente, que su pretensión es la declaración de
fin de obra por antigüedad y que no pretenden hacer constar el cumplimiento de la
condición suspensiva para la fijación de la tasación a efectos hipotecarios, estipulada en
la escritura de préstamo hipotecario.
2. Debe recordarse que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de
entre las ofrecidas en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción
registral de una edificación terminada.
Como exige este precepto, cuando se acude a la vía del artículo 28.1 del texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, lo procedente es la aportación del
acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra
según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación
expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al
proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Además, tratándose de
escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación
expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la
descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el
cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la
edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, y b) el otorgamiento de las
autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las
condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística
aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la
normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un
régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas
autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha
sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la
correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de
resolución obstativa alguna.
Si se opta por la vía del artículo 28.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el
Registro publica la inscripción de la obra nueva conforme con los requisitos urbanísticos
plasmados en la licencia municipal.
Por el contrario, si se opta por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y
Ordenación Urbana la inscripción de la obra nueva se realiza sobre la inicial premisa de
que se trate de obras respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
Pero en este concreto supuesto, el apartado c) de este artículo 28.4 dispone que
«cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
cve: BOE-A-2025-4025
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