Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4025)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá, por la que se suspende la inscripción de un acta de rectificación de descripción de vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27956
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha
determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador
comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de
que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres
de uso público general.
b. Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de
las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y
harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que
expidan, la práctica de dicha notificación.
c. Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota
marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada
por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente
de buena fe los daños y perjuicios causados."
Creemos que expuesto este artículo debe quedar claro que no procede la negativa a
la Registración que la Señora Registradora opone, por cuanto, ella aplica el artículo 28
en su número 1, lo que no procede en este caso.
Esta declaración de obra nueva se formula por antigüedad, por no proceder la acción
de la administración para la reposición de la legalidad urbanística.
La DGRN, en su Resolución de 5 de julio de 2012 admite el argumento y estima el
recurso: el art 20.4 L.S. es aplicable a todas las edificaciones consolidadas por razón de
su antigüedad:
Tanto si la obra se construyó con licencia como sin ella, y tanto si la obra no tuvo
acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue previamente declarada
en construcción, pues carecería de sentido exigir el cumplimiento de los requisitos del
art 20.1 L.S. en el 2.º caso, cuando no es necesario en el 1.º En ambos casos existe una
identidad de razón que justifica la exclusión de la exigencia de acreditar la obtención de
las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las
condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística
aplicable y los requisitos de eficiencia energética (todo ello sin perjuicio de la
comunicación que deba practicar el registrador, una vez practicada la inscripción, ex
art 20.4 L.S., con la que se evita la posible generación de una situación de apariencia
registral de legalidad y se promueve la actuación de la administración competente en
materia de disciplina urbanística.
En el mismo sentido la resolución de 28 de junio de 2016 o la de 1 de abril de 2019.
En consecuencia no puede la señora Registradora requerir a estos administrados la
documentación referida.
Por otra parte, siendo la declaración de la obra nueva por antigüedad, no puede
tampoco requerirse certificado de tasación, puesto que el supuesto que se presenta a
inscripción no fue el contemplado al constituir la hipoteca.
La escritura de préstamo hipotecario, firmada en Sarria, ante su Notario, Don Juan J.
López Yáñez, el veintiséis de enero de dos mil diecisiete con número 266 de su
protocolo, requiere para realizar la disposición final del préstamo:
"Del importe indicado en el párrafo que antecede, La Entidad retendrá la cantidad
de 30.000,00 Euros que únicamente podrá ser dispuesta por el Prestatario, una vez
acredite la finalización de la obra. Este importe se distribuye entre todas las
cve: BOE-A-2025-4025
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27956
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha
determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador
comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de
que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres
de uso público general.
b. Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de
las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y
harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que
expidan, la práctica de dicha notificación.
c. Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota
marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada
por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente
de buena fe los daños y perjuicios causados."
Creemos que expuesto este artículo debe quedar claro que no procede la negativa a
la Registración que la Señora Registradora opone, por cuanto, ella aplica el artículo 28
en su número 1, lo que no procede en este caso.
Esta declaración de obra nueva se formula por antigüedad, por no proceder la acción
de la administración para la reposición de la legalidad urbanística.
La DGRN, en su Resolución de 5 de julio de 2012 admite el argumento y estima el
recurso: el art 20.4 L.S. es aplicable a todas las edificaciones consolidadas por razón de
su antigüedad:
Tanto si la obra se construyó con licencia como sin ella, y tanto si la obra no tuvo
acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue previamente declarada
en construcción, pues carecería de sentido exigir el cumplimiento de los requisitos del
art 20.1 L.S. en el 2.º caso, cuando no es necesario en el 1.º En ambos casos existe una
identidad de razón que justifica la exclusión de la exigencia de acreditar la obtención de
las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las
condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística
aplicable y los requisitos de eficiencia energética (todo ello sin perjuicio de la
comunicación que deba practicar el registrador, una vez practicada la inscripción, ex
art 20.4 L.S., con la que se evita la posible generación de una situación de apariencia
registral de legalidad y se promueve la actuación de la administración competente en
materia de disciplina urbanística.
En el mismo sentido la resolución de 28 de junio de 2016 o la de 1 de abril de 2019.
En consecuencia no puede la señora Registradora requerir a estos administrados la
documentación referida.
Por otra parte, siendo la declaración de la obra nueva por antigüedad, no puede
tampoco requerirse certificado de tasación, puesto que el supuesto que se presenta a
inscripción no fue el contemplado al constituir la hipoteca.
La escritura de préstamo hipotecario, firmada en Sarria, ante su Notario, Don Juan J.
López Yáñez, el veintiséis de enero de dos mil diecisiete con número 266 de su
protocolo, requiere para realizar la disposición final del préstamo:
"Del importe indicado en el párrafo que antecede, La Entidad retendrá la cantidad
de 30.000,00 Euros que únicamente podrá ser dispuesta por el Prestatario, una vez
acredite la finalización de la obra. Este importe se distribuye entre todas las
cve: BOE-A-2025-4025
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
