BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27897

cantidades para satisfacer los remanentes de los préstamos. hipotecarios, y de su
acreditación del pago de ésta
6. La forma de subrogación o pago de la hipoteca que grava la finca en caso de
subrogación y la forma de cálculo de ésta.
7. Pacto de ejercicio unilateral y la imputación de pagos.
8. Venta libre de carga.
9. (no consta este punto).
10. Sobre el protocolo 3442 otorgado por las mismas partes relativa a la carta de
pago de las cantidades entregadas a la cedente y sus justificantes de los pagos
realizados a terceros, señala que éstas no han intervenido en la operación de opción de
compra - otorgada el mismo día.
11. Reconocimiento de las partes del importe pendiente de pago.
12. Juicio o valoración de la Señora Registradora de los indicios que el acto de
opción de compra, a su criterio es una opción concedida en “garantía” que vulnera la
prohibición legal de pacto “sucesorio” ** entendemos que es una errata y se refiere al
pacto “comisario”.
Fundamentos de Derecho sobre la que se fundamenta la resolución que se impugna:
1. Es criterio de la Registradora que la entrega a cuenta del precio de compraventa
que se entrega por acto posterior a la escritura de opción, y el hecho del compromiso
ante la Cedente de no ejercer la opción por un plazo anterior a los 18 meses, ello deriva
en una garantía real y que el pago del precio se realice a varias sociedades que no
tienen relación con la operación planteada.
2. Sobre la previsión que al ejercitar la opción y la imputación de pagos a cuenta
del precio de compraventa (descontar del precio de las cargas y de otras deudas (según
criterio de la Registradora) más allá de las que responda la finca.
La no aportación de certificados de saldo y el cálculo manual y aproximado que se
indica en el contrato, que queda al libre albedrío de la optante, llegando en dicho caso
incluso a no existir saldo pendiente de pago del precio de compraventa.
La notificación regulada por la RDGSJFP del 18 de julio de 2022. Acepta la
Registradora que se acepta la notificación por Burofax, pero al mismo tiempo indica que
por el carácter de esta operación, la notificación se ha de realizar por conducto notarial,
preocupándola que conste en la escritura y con letras mayúsculas que la concedente/
vendedora “asume a todos los efectos que el no recibir los burofaxes no derive en falta
de notificación para el correcto ejercicio y que esto posibilita el Ejercicio Unilateral.
Sustenta, la Sra Registradora, que todo lo anterior, la operación como está planteada
supone que el acto tiene una finalidad de garantía que vulnera la prohibición de pago
comisorio, invocando lo previsto en la Sentencia del Tribunal Supremo del 21 de julio
de 2017, en la Resolución DGSJFP, acto de apropiación,... esté vinculada al nacimiento
del crédito que se garantiza y que no está sujeta a un procedimiento objetivo de
valoración. Sometimiento de la necesidad del deudor a la valoración inferior a la real del
bien o que tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Evitando el
enriquecimiento del acreedor y que plantea problemas respecto a los titulares de
asientos posteriores, “ius distraendi”.
También, argumenta la calificación de la DGSJFP que indica que la prohibición del
pacto comisario no es absoluta (resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y otras, que
deben admitirse acuerdos que guarden equilibrios entre los intereses del acreedor y
deudor. Permitiéndose la adjudicación al acreedor o venderse a un tercero
Por último, dentro de la retórica esgrimida por la Señora Registradora, indica el
optante adelanta cantidades por cuenta de una opción que aún no puede ejercer, podría
darse el caso que el cedente/vendedor “no recoja” el Burofax, y que quede a su albedrío
el ejercicio de la opción de compra... califica a la optante, como (acreedor de la relación
de financiación al margen de las normas de transparencia) pueda “quedarse” con la

cve: BOE-A-2025-4021
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