BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27895

crédito al tiempo de su concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración
muy inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación
garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca
injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado.
También se ha fundamentado la prohibición en la necesidad de observancia de los
procedimientos de ejecución, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su ‘ius
distraendi’, protegen al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta.
Asimismo, el pacto de comiso plantea problemas respecto a posibles titulares de
asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio del ‘ius distrahendi’, en que está
prevista la suerte de los mismos”.
La DGSJFP sostiene que la prohibición de pacto sucesorio no es absoluta (cfr.
Resoluciones de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022), si
no que deben admitirse aquellos pactos acuerdos que permitan un equilibrio entre los
intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas
abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de
mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello
podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio
entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad, o inadmisibilidad del pacto en cuestión. En definitiva, se admitiría el pacto
por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la
garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que
excluya la situación de abuso para el deudor.
Como consecuencia de la operación documentada en la escritura el optante adelanta
cantidades por cuenta de una futura opción que aún no puede ejercitar, y por otro lado,
podría darse el caso de que, de no recoger el concedente el burofax, quede a su libre
arbitrio al ejercitar la opción de compra, subrogarse en las cargas o deudas que pesan
sobre la finca o cualesquiera otras de las que deba responder el concedente,
descontando el importe de las mismas. En consecuencia, el optante (acreedor de la
relación de financiación al margen de las normas de transparencia) puede quedarse con
la propiedad de la finca, sin que está pase por un procedimiento de ejecución con una
tasación objetiva, en perjuicio de acreedores y del propio concedente, imputando
unilateralmente las deudas hasta el punto de no realizar ningún pago al concedente al
tiempo de ejercitar la opción, o lo que es peor, reclamarle un supuesto saldo pendiente.
En conclusión, se suspende la inscripción en la escritura que se califica se incluyen
cláusulas que, de los términos en los que está redactadas, se infiere que la finalidad de
la opción no es la adquisición preferente de la finca sino la constitución de un derecho de
garantía real.
De conformidad con lo expuesto, la Registradora abajo firmante, acuerda la
suspensión de las operaciones registrales interesadas.
La notificación de la presente calificación negativa llevará consigo la prórroga de
vigencia del asiento de presentación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación cabe: (…)
En Barcelona, fecha de firma. Este documento ha sido firmado con firma electrónica
cualificada por María Álvarez García-Rovés registrador/a titular de Registre de la
Propietat n.º 7 de Barcelona a día diecisiete de octubre del dos mil veinticuatro.»

cve: BOE-A-2025-4021
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Núm. 51