BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27894

anticipadas a la concedente en concepto de anticipo de la opción de compra se paguen
a varias sociedades que nada tienen que ver con la operación planteada.
En segundo lugar, porque se prevé que al ejercitar la opción el optante podrá
descontar del precio de venta las cantidades pendientes de hipotecas u otras deudas,
más allá de las que responda la finca, incluso (subsidiariamente) mediante un cálculo
aproximado realizado por el optante, hasta el punto de que el optante puede reclamar el
saldo a su favor. Se realiza una enumeración de deudas de distinta naturaleza que
pueden deducirse del precio de compra, lo cual revela, como venimos apuntando, que la
opción sirve de cobertura para que el optante financie al concedente y adquiera la finca
sin pasar por un procedimiento ejecutivo pudiendo incluso reclamarle cantidades de
modo que no habrá pago alguno al ejercitarse la opción.
Se contempla en la escritura de forma expresa que “en ningún caso se entenderá
que la no aportación de los certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva,
quedando completado el pago del precio de la presente opción de compra y dando
perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades
considere oportunas por este concepto.” Por tanto, puede darse el caso, de que acreedor
mediante un “cálculo aproximado” ejerza la opción y detraiga unilateralmente del precio
de compra los importes que considere convenientes, lo que hace suponer que lo
deducido lo es por las cantidades anticipadas al cedente o por las deudas que este tenía
frente a terceros hasta el punto de que no se pague al concedente al ejercitar la opción
importe alguno, o aun peor, se le reclame el saldo pendiente en favor del optante.
Por último, se prevé la posibilidad en última instancia de que, si el vendedor no
acepta el burofax requiriéndole para que acuda a la notaría a firmar la venta, pueda
ejercitarla unilateralmente deduciendo los importes que considere convenientes y
adquiriendo libre de cargas, por lo que podría darse el caso, que no hubiera pago
efectivo ninguno.
La RDGSJFP de 18 de julio de 2022, entiende que el pacto que regula la forma de
notificación a la parte concedente de la opción constituye una cláusula esencial del
contrato y, por tanto, mientras no sea subsanado no es posible la inscripción parcial. Con
carácter general se admite la notificación por medio de burofax, (cfr, res. RDGSJFP
de 14 de mayo de 2019), pero en nuestro caso, dada la trascendencia de los efectos
resultantes del acto notificado (transmisión del dominio en ejercicio de derecho de
opción), tal notificación debe ser realizada por conducto notarial. En el supuesto
calificado la inadmisibilidad del régimen de notificaciones pactado se hace más evidente
si tomamos en consideración que la parte optante (y se expresa con mayúscula en el
título) “asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir los burofaxes que a tal
efecto se le remitan no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la
opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio”.
Por tanto, de las circunstancias expresadas anteriormente (cantidades entregadas
por cuenta de una opción antes de que pueda ejercitarse, la posibilidad de que el
acreedor pueda unilateralmente deducir mediante un cálculo aproximado del importe de
compra las deudas que a su solo juicio tiene el concedente, así como el ejercicio
unilateral en el caso de que no consiga localizar al concedente por medio de burofax…)
resulta que la operación tal y como está planteada supone un opción con una clara
finalidad de garantía que vulnera la prohibición de pacto comisorio en nuestro derecho.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2017 son dos los
presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura del pacto comisorio: “En primer
lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle
causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En
segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición”.
Tal y como ha sostenido reiteradamente la DGSJFP, se considera que la prohibición
de pacto comisorio “tiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de
conmutatividad de los contratos. En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el
riesgo de que, dadas las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de

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Núm. 51