Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4021)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir un derecho de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27893
7.º Las partes pactan la posibilidad del ejercicio unilateral de la opción, y para este
supuesto, se prevé igualmente la imputación de dichas posibles cantidades recibidas por
la cedente “mediante cheque y/o cheques bancarios, o por cualesquier otro medio de
pago debidamente acreditado, o su posterior depósito notarial mediante ingreso en la
cuenta de consignación”, obviándose en esta parte la obligación de aportar certificado
emitido por la vendedora.
8.º En la escritura se dice igualmente que la venta se realizará libre de cargas.
10.º [sic] También figura presentada en este registro, una escritura otorgada el
mismo día, ante el mismo notario, con número de protocolo posterior -3442-, doña S. S.
J., la cedente, reconoce recibir de la optante, Marlot, SL, las siguientes cantidades, a
cuenta del precio de la compraventa en ejercicio de la opción, que la propia Marlot, SL,
se ha comprometido a no ejercitar hasta año y medio después, firmando la cedente la
más eficaz carta de pago de las mismas:
– La cantidad de 50.000 euros, configurada como prima de la opción y recibida por
la mercantil Firauco, S.L.
– Y la cantidad de trescientos cincuenta mil euros (350.000€), satisfecha con
posterioridad al acto, mediante las siguientes transferencias bancarias, a favor de las
siguientes personas, de las que se incorpora justificante al título calificado: a) trescientos
mil euros 300.000€, que se abonan a la propia Firauco, SL, en concepto de pago y
liquidación de la citada opción de compra a su favor que en su día gravaba la finca; b) La
cantidad de diecisiete mil trescientos euros 17.300€, que son entregados a una sociedad
denominada Celeste Silver, SL, en concepto de intermediación en la consecución de la
opción de compra; c) Veintitrés mil cuatrocientos euros (23.400€), a otra sociedad, Artic
Glow, SL, también en concepto de intermediación en la consecución de la opción; y d)
Nueve mil trescientos euros (9.300€) a otra sociedad llamada Arketipo Gestión, SL, por
la tramitación de la opción de compra y carta de pago.
Todas estas personas no intervienen en el [sic] escritura de opción de compra.
11.º En consecuencia, reconocen las partes que la cantidad pendiente de recibir por
la parte vendedora en la compraventa futura asciende a doscientos ochenta mil euros
(280.000 €), reiterando que en caso de existir cargas en la finca en el momento del
ejercicio, las cantidades para hacer efectivo su pago serán retenidas por la compradora.
12.º A juicio de la registradora que suscribe no puede accederse a la inscripción
solicitada por existir indicios razonables de que se trata de una opción concedida en
garantía que vulnera la prohibición de pacto sucesorio que impera en nuestro
ordenamiento jurídico.
Fundamentos de Derecho:
De conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del
Reglamento Hipotecario no se accede a la inscripción solicitada en base a los siguientes
fundamentos jurídicos:
Existen indicios más que razonables de que la escritura, tal y como está redactada,
configura un derecho de opción en garantía que contraviene la prohibición de pacto
sucesorio.
En primer lugar, porque se establece un plazo para el ejercicio de la opción de 24
meses, pero ésta no podrá ejercitarse hasta transcurridos 18 meses mientras que, en
escritura complementaria otorgada el mismo día, ante el mismo notario), se anticipa por
el optante (a mi juicio, presunto financiador) al cedente, una cantidad a cuenta del futuro
ejercicio de la opción, lo cual carece de toda lógica, pues se ha pactado que la misma no
podrá ejercitarse hasta año y medio después. Y es que, si hay cantidades entregadas
por el optante antes de haber ejercitado la opción de compra, a mi juicio, ésta no es un
derecho de adquisición preferente, sino que es probable, que tenga una función de
garantía de naturaleza real, y por tanto, derive en un derecho real de garantía
inmobiliaria. No se explica, además de de [sic] esas cantidades supuestamente
cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27893
7.º Las partes pactan la posibilidad del ejercicio unilateral de la opción, y para este
supuesto, se prevé igualmente la imputación de dichas posibles cantidades recibidas por
la cedente “mediante cheque y/o cheques bancarios, o por cualesquier otro medio de
pago debidamente acreditado, o su posterior depósito notarial mediante ingreso en la
cuenta de consignación”, obviándose en esta parte la obligación de aportar certificado
emitido por la vendedora.
8.º En la escritura se dice igualmente que la venta se realizará libre de cargas.
10.º [sic] También figura presentada en este registro, una escritura otorgada el
mismo día, ante el mismo notario, con número de protocolo posterior -3442-, doña S. S.
J., la cedente, reconoce recibir de la optante, Marlot, SL, las siguientes cantidades, a
cuenta del precio de la compraventa en ejercicio de la opción, que la propia Marlot, SL,
se ha comprometido a no ejercitar hasta año y medio después, firmando la cedente la
más eficaz carta de pago de las mismas:
– La cantidad de 50.000 euros, configurada como prima de la opción y recibida por
la mercantil Firauco, S.L.
– Y la cantidad de trescientos cincuenta mil euros (350.000€), satisfecha con
posterioridad al acto, mediante las siguientes transferencias bancarias, a favor de las
siguientes personas, de las que se incorpora justificante al título calificado: a) trescientos
mil euros 300.000€, que se abonan a la propia Firauco, SL, en concepto de pago y
liquidación de la citada opción de compra a su favor que en su día gravaba la finca; b) La
cantidad de diecisiete mil trescientos euros 17.300€, que son entregados a una sociedad
denominada Celeste Silver, SL, en concepto de intermediación en la consecución de la
opción de compra; c) Veintitrés mil cuatrocientos euros (23.400€), a otra sociedad, Artic
Glow, SL, también en concepto de intermediación en la consecución de la opción; y d)
Nueve mil trescientos euros (9.300€) a otra sociedad llamada Arketipo Gestión, SL, por
la tramitación de la opción de compra y carta de pago.
Todas estas personas no intervienen en el [sic] escritura de opción de compra.
11.º En consecuencia, reconocen las partes que la cantidad pendiente de recibir por
la parte vendedora en la compraventa futura asciende a doscientos ochenta mil euros
(280.000 €), reiterando que en caso de existir cargas en la finca en el momento del
ejercicio, las cantidades para hacer efectivo su pago serán retenidas por la compradora.
12.º A juicio de la registradora que suscribe no puede accederse a la inscripción
solicitada por existir indicios razonables de que se trata de una opción concedida en
garantía que vulnera la prohibición de pacto sucesorio que impera en nuestro
ordenamiento jurídico.
Fundamentos de Derecho:
De conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del
Reglamento Hipotecario no se accede a la inscripción solicitada en base a los siguientes
fundamentos jurídicos:
Existen indicios más que razonables de que la escritura, tal y como está redactada,
configura un derecho de opción en garantía que contraviene la prohibición de pacto
sucesorio.
En primer lugar, porque se establece un plazo para el ejercicio de la opción de 24
meses, pero ésta no podrá ejercitarse hasta transcurridos 18 meses mientras que, en
escritura complementaria otorgada el mismo día, ante el mismo notario), se anticipa por
el optante (a mi juicio, presunto financiador) al cedente, una cantidad a cuenta del futuro
ejercicio de la opción, lo cual carece de toda lógica, pues se ha pactado que la misma no
podrá ejercitarse hasta año y medio después. Y es que, si hay cantidades entregadas
por el optante antes de haber ejercitado la opción de compra, a mi juicio, ésta no es un
derecho de adquisición preferente, sino que es probable, que tenga una función de
garantía de naturaleza real, y por tanto, derive en un derecho real de garantía
inmobiliaria. No se explica, además de de [sic] esas cantidades supuestamente
cve: BOE-A-2025-4021
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Núm. 51
