BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27912

vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades considere oportunas por este
concepto».
Lo expuesto conduce a la confirmación del defecto con arreglo a la doctrina de la
Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio de 2022, que literalmente indicó: «No
obstante, debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la expresión
relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la información de
que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en la cláusula
tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de
aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo
pago haya asumido. Esta cláusula contraviene el principio de determinación registral
propio de nuestro sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición
de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código
Civil)».
Por lo demás, tiene razón la calificación cuando afirma (a la vista de lo pactado en
ambas escrituras) que puede darse el caso, de que acreedor mediante un «cálculo
aproximado» ejerza la opción y detraiga unilateralmente del precio de compra los
importes que considere convenientes; lo que hace suponer que lo deducido lo es por las
cantidades anticipadas al cedente o por las deudas que este tenía frente a terceros hasta
el punto de que no se pague al concedente al ejercitar la opción importe alguno. Sin
olvidar, a mayor abundamiento, que tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a
consignar, caso de ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores. Añadir
que, en el redactado de la escritura antes reseñado (otorgan cinco), se prevé una
consignación que, de su tenor literal, parece que está solo pensada para el concedente
de la opción, como beneficiario de la misma.
6. Por último, se prevé la posibilidad en última instancia de que, si el vendedor no
acepta el burofax en el que se le requiera para acudir a la notaría a otorgar la escritura
de venta, pueda ejercitarla unilateralmente el optante; añadiendo la calificación que –en
ese caso– deduciendo los importes que considere convenientes y adquiriendo libre de
cargas, por lo que podría darse el caso que no hubiera pago efectivo ninguno.
Este Centro Directivo ha admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio
unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho,
siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a
favor del optante. Y en Resolución de 18 de julio de 2022 (reiterada en otros
posteriores), resolvió que el pacto que regula la forma de notificación a la parte
concedente de la opción constituye una cláusula esencial del contrato.
Con carácter general se admite la notificación por medio de burofax, (cfr. Resolución
de 14 de mayo de 2019), pero en nuestro caso, dada la trascendencia de los efectos
resultantes del acto notificado (transmisión del dominio en ejercicio de derecho de
opción), tal notificación debe ser realizada por conducto notarial. Y es que como ocurre
en el caso de la condición resolutoria del artículo 1504 del Código Civil, que exige
notificación notarial o judicial, éstas no solo acreditan la entrega y contenido de las
notificaciones y requerimientos, sino que también «posibilitan la adecuada oposición del
receptor»; todo ello facilitaría, con la voluntaria intervención del concedente, que se haya
dado exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del
optante. Pero en el supuesto calificado, la inadmisibilidad del régimen de notificaciones
pactado se hace más evidente si tomamos en consideración que la parte optante asume,
a todos los efectos, que el hecho de no recibir los burofaxes que a tal efecto se le
remitan no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de
compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio.
Nótese que es regla general del sistema registral español la exigencia de que, en la
transmisión del dominio, presten su consentimiento tanto el adquirente como el
transmitente, por lo que el ejercicio unilateral de una opción de compra viene a ser una
excepción, al permitir que se transmita el dominio sin que preste directamente su
consentimiento el titular registral del derecho. Por lo demás, ya declaró la Resolución de
este Centro Directivo de 14 de mayo de 2019, «(…) la regulación que los Reglamentos

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