BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27911

meses; pero llaman especialmente la atención dos de los pagos que se instrumentalizan
en las dos escrituras de referencia.
En efecto, en la primera escritura (protocolo 3.440), se abonan 50.000 euros por la
mercantil optante, a la concedente, «al objeto de pagar, saldar y liquidar la opción de
compra en favor de dicha compañía que grava la finca objeto de esta escritura» (el
destinatario es «Firauco, SL»). Y en la segunda (protocolo 3.442), en su otorgan primero,
la concedente de la opción «reconoce haber recibido de la compañía Marlot, SL, a
cuenta de la prima o precio de la opción de compra la cantidad de cincuenta mil euros y
cuya acreditación fue realizada en la propia escritura de opción de compra, autorizada
ante el fedatario de la presente en el día de hoy (…)» (que recordemos se transfería a la
mercantil titular de la opción anterior). Y acto seguido, se da carta de pago de una suma
de 350.000 euros, a transferir a diversos destinatarios; uno de ellos la misma sociedad
titular de la opción anterior («Firauco, SL») a la que se trasfieren 300.000 euros «en
concepto de pago y liquidación de la opción de compra a su favor y que grava la finca
objeto de esta escritura y que las partes conocen y no reseñan al objeto de evitar
reiteraciones innecesarias».
Tiene por ello razón la registradora cuando pone el acento en el dato de que, en esa
escritura complementaria de carta de pago, se anticipa por el optante al cedente una
importante cantidad a cuenta del futuro ejercicio de la opción (llamativo el destino final de
la misma); sobre todo a la vista del destinatario final de la suma de más importe y por un
concepto –cancelar la opción– que ya se indica cubierto y satisfecho en la primera
(protocolo 3.440). Pago carente de toda lógica, pues se ha pactado que la opción no
podrá ejercitarse hasta año y medio después (plazo que por cierto se prorroga), lo que
claramente sugiere que con él se está saldando una operación de financiación anterior.
Por todo ello y a la vista de dos escrituras con número de protocolo casi seguidos –
opción de compra y carta de pago de cantidades que habría que satisfacer en un futuro
al ejercitarla–, hay base suficiente para entender que existe una financiación por la
sociedad optante, como acreedora, a la persona concedente como deudora mediante la
entrega de una serie de cantidades, que en ese momento y según resulta de la segunda
de las escrituras, ascienden a 350.000 euros; siendo el destinatario final no la
concedente sino una sociedad que era titular de una opción anterior y otros
intermediarios (extremo ya reseñado en detalle con anterioridad). Nótese, además, que
ninguna de las perceptoras de las cantidades abonadas por la optante interviene en
ninguna de las dos escrituras reseñadas (recordemos que los otorgantes de ambas son
la optante y la concedente); y se reitera (en la segunda escritura) que, en caso de existir
cargas en la finca en el momento del ejercicio, las cantidades para hacer efectivo sus
pagos serán retenidas por la compradora.
Cabe apreciar, por tanto, que mediante los negocios celebrados se ha instrumentado
un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía de una
financiación extraña a la causa del contrato de opción; y contraria a la prohibición del
pacto comisorio, pues bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se esconde
un comiso que permite a la sociedad optante –o acreedora– hacerse dueña de la finca
ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
5. Asimismo, indica en la nota que se prevé que, al ejercitar la opción, el optante
podrá descontar del precio de venta las cantidades pendientes de hipotecas u otras
deudas, más allá de las que responda la finca, incluso (subsidiariamente) mediante un
cálculo aproximado realizado por el optante, hasta el punto de que el optante puede
reclamar el saldo a su favor. Así, se realiza una enumeración de deudas de distinta
naturaleza que pueden deducirse del precio de compra, lo cual revela, como venimos
apuntando, que la opción sirve de cobertura para que el optante financie al concedente y
adquiera la finca sin pasar por un procedimiento ejecutivo, pudiendo incluso reclamarle
cantidades de modo que no habrá pago alguno al ejercitarse la opción. Se contempla en
la escritura, expresamente, que «en ningún caso se entenderá que la no aportación de
los certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando completado el
pago del precio de la presente opción de compra y dando perfectamente legitimado el

cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 51